신반포3차·경남 재건축 일반분양분 '통매각', 정부 반대로 제동 걸릴 듯

신반포3차·경남 아파트 재건축 현장. [사진=연합뉴스 제공] 

서울 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축 조합의 일반분양분 '통매각' 추진에 제동이 걸리게 됐다. 

무엇보다 정부가 강력 반대 입장과 함께 '서울시 승인을 받아야 하는 정비계획 변경 필요사항'이란 유권해석을 내놓았기 때문이다.

또 승인 등 절차상 일정을 고려할 경우 민간택지 분양가 상한제 적용 대상에서 제외되기 어려울 것이란 관측도 그 이유다.      

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신반포3차·경남아파트 재건축조합은 29일 오후 구반포 엘루체에서 열린 총회에서 투표에 참석한 조합원 중 95% 이상의 찬성률로 통매각 안건을 가결했다고 밝혔다.

이날 가결된 안건은 △정관 변경 △관리처분계획 변경 △일반물량 전부 매각에 대한 찬반투표 △수의계약자와의 계약서 승인 등이다.

통매각 안건이 통과됨에 따라 조합은 정관 및 관리처분 변경안을 관할 서초구청에 신고할 계획이다. 

조합은 민간택지 분양가 상한제(이하 상한제) 적용 지역이 결정되기 이전에 통매각 관련 절차를 마무리하겠다는 방침이다. 서초구가 변경 신고를 받아들이면 곧바로 입찰자인 '트러스트스테이'와 계약하겠다는 설명이다. 

통매각은 재건축조합이 일반분양분 전 가구를 민간 임대사업자에게 매각하는 방식으로, 임대사업자는 의무기간인 8년간 민간임대로 운영한 뒤 물량을 매각하면 된다. 이런 경우 정부가 제시한 분양가를 따르지 않아도 된다. 조합이 임대관리업체 트러스트스테이에 일반분양분인 364가구 전부를 8000억원에 넘길 경우 분양가는 3.3㎡당 6000만원 수준이다.

그러나 이번 통매각 시도가 무산되면 신반포3차·경남의 일반분양 물량은 최근 분양보증을 받은 반포우성의 분양가인 3.3㎡당 평균 4891만원을 넘을 수 없다. 인근 아크로리버파크가 최근 3.3㎡당 1억원대에 연이어 팔리는 점을 감안하면 시세의 절반도 안 되는 가격에 일반분양을 해야 하는 셈이다.

국토교통부는 이날 서울시와 재건축 일반분양 통매각 등과 관련 실무 협의를 가진 뒤 신반포3차·경남아파트 조합의 일반분양분 통매각 추진과 관련해 "조합 정관, 사업시행인가, 관리처분인가 변경 사항임은 물론, 그에 앞서 재건축 정비계획까지 변경해야 한다"고 유권해석을 내렸다.

임대주택 건설의무가 없는 재건축 사업 특성상 기업형 임대사업자에게 통매각을 하려면 최초 정비계획 상에 '임대주택' 관련 내용이 포함돼야 한다는 것이다.

현행 도시및주거환경정비법 시행령에서는 시·조례 위임사항으로 임대주택 관련 내용을 반드시 정비계획에 포함하도록 하고 있다.

서초구는 최근 서울시에 신반포3차·경남 아파트 조합의 일반분양분 통매각이 조합 정관변경 사항인지를 묻는 유권해석을 요청했다.

업계는 정비계획 변경 승인권자는 구청이 아닌 서울시인 만큼 통매각 허용이 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

정비계획 변경을 위해서는 주민설명회, 주민공람, 시 의회 의견청취, 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 서울시의 변경 승인까지 절차가 복잡하다.

이번 통매각 결정을 두고 서울시는 법률적으로 따져야 한다고 지적했다.

조합은 민간임대주택에 관한 특별법(민특법) 18조 6항을 근거로 주택 전부를 장기일반민간임대주택(8년 이상 임대)으로 공급할 수 있다고 주장하지만, 서울시는 적합한 절차를 거치지 않고 통매각 공고를 진행한 것이 문제라는 입장이다.

또 정비계획 변경의 복잡한 절차를 거쳐 시의 승인을 얻는다고 하더라도 정부가 조만간 상한제 적용 대상을 발표할 예정이고 이 대상에 서초구 포함이 유력한 점에 비춰, 신반포3차·경남 아파트 재건축이 분양가 상한제 적용대상에서 빠져나가기 어려울 것이란 게 시의 설명이다. 민특법 제18조 제6항은 상한제 적용 대상의 경우 통매각을 할 수 없도록 제한한다. 

서울시 관계자는 "정비계획에는 임대주택에 관한 사안들을 반영하도록 돼 있기 때문에 정비계획 변경이 수반돼야 한다. 구청에 접수가 되면 법률에 따라서 적합한지를 검토할 예정"이라고 말했다. 이어 "조합이 총회를 통해 조합정관을 마음대로 바꾸는 게 도정법에 맞는지, 입찰공고 등을 조합원의 의사와 총회를 거치지 않고 집행부에서 주도한 것이 옳은지 등을 서초구에서 상세하게 따져볼 것"이라고 덧붙였다.