[추락하는 부동산, 바닥이 없다]"2023년 하반기까지 우하향...미분양, 정비사업지에 관심"

 

[그래픽=아주경제 DB]

4분기 부동산 시장은 금리인상과 대출규제에 따른 매수자들의 관망세, 거래절벽으로 인한 매물적체 현상 등으로 꾸준히 우하향할 것이라는 전망에 힘이 실린다. 서울과 수도권 등에서는 이미 고점대비 가격이 20~30% 하락한 단지가 속출하고 있다. 금리인하, 대출규제 완화 등에 대한 뚜렷한 시그널이 없고, 매수심리가 위축된 만큼 당분간 추세하락이 이어질 것이라는 분석이다. 

일각에서는 자금 여력이 충분한 현금 부자들이 급매물들을 '줍줍'하면서 부동산 자산시장의 양극화를 가속화할 수 있다는 의견도 나온다. 전문가들은 금리인상이 마무리되고 2024년 상반기 총선 정국을 앞둔 2023년 하반기께나 부동산 시장이 정상화될 것이라는 전망을 내놨다.
 
10일 상당수 부동산 전문가들은 향후 주택시장에 대해 2023년 상반기까지 집값 하락세가 가파르게 이어질 것으로 예상했다. 기준금리 인상에 따른 이자부담이 커지면서 선뜻 거래에 나서지 못하는 상황이 장기화될 것으로 풀이되기 때문이다.
 

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "지난해 저금리 대출에 기반한 소위 '영끌' 투자가 많이 일어났던 서울 노·도·강(노원, 도봉, 강북)과 수도권 신도시를 중심으로 가격이 급하게 조정되고 있다"면서 "대부분의 지역에서 고점 대비 20~30%가량 조정이 일어났는데, 예고된 금리인상, DSR(총부채원리금상환비율) 3단계, 자산시장 분위기 악화 등으로 부동산 시장 진입을 위한 물적·심리적 장벽이 높아진 상황이라 내년 상반기까지 하향 조정은 불가피할 것"이라고 말했다.
 
송승현 도시와 경제 대표는 "현재 집값을 지탱한 게 코로나19 양적완화를 통한 인위적인 저금리 환경이었기 때문에 다시 금리가 정상화된다면 집값은 2019년 이전 수준으로 회귀할 것"이라며 "주택가격이 약 7~8년 동안 꾸준히 우상향했기 때문에 하락하는 국면은 상승의 절반인 3~4년 정도로 예측하고 있고, 1차 단기적 조정 마무리는 내년 하반기쯤으로 보고 있다"고 설명했다. 

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함영진 직방 빅데이터랩장은 "집값이 떨어지는 상황에서 한국은행이 기준금리를 추가로 인상하면 소비자 입장에서는 이자부담이 가중되기 때문에 집을 구매하려고 하지 않을 것"이라며 "유주택자라면 집을 살 이유가 없고, 무주택자라면 실거주 목적으로 진입해야 하는데 금리가 계속해서 오르는 상황이라 무리하게 대출을 일으키려고 하지 않을 것이고, 이는 시장 상황을 더 악화시킬 것"이라고 말했다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원 역시 "토지거래허가제, 재건축 아파트 등은 매매조건도 까다롭고, 매물 자체가 적기 때문에 가격 방어가 됐지만 최근에는 급매 위주로 거래가 되면서 가격 방어 한계에 다다른 것 같다"면서 "내년 상반기까지는 하락추세가 이어질 가능성이 크다"고 말했다.
 
이어 윤 연구원은 "평균 하락폭을 보면 전국적으로 올 상반기 –2~-3%(누적)를 기록했는데, 추세하락으로 간다면 하반기에는 –5%대를 기록할 수 있고, 이럴 경우 개별 단지 낙폭은 20~30%에 이를 수 있다"고 덧붙였다.

대세 하락 속에서도 지역별 양극화 현상이 뚜렷한 만큼 집값이 장기 하락장에 진입했다고 예단해선 안된다는 지적도 나왔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "아직 대출규제가 건재하다는 점, 매매거래가 전체 시장을 파악하기에 지나치게 미미하다는 점, 서울 강남권 등 일부 지역에서는 신고가 거래가 여전하다는 점 등을 고려하면 정상적인 하락 안정기로 보기는 무리"라면서 "지역별 양극화가 심화되는 상황인 만큼 '평균적으로 하락세'라는 분석은 무의미하다"고 말했다.
 
권일 부동산인포 리서치팀장은 "서울 강남, 용산 등 올랐을 때 명확한 이유가 있었던 곳들을 제외하고, 다른 지역이 오르니 애매하게 올랐던 지역, 이를테면 '인천 송도, 경기 의왕' 등 재료가 있지만 과하게 올랐던 지역은 한 템포 쉬어가는 장세가 올 것"이라면서 "정부가 거래활성화에 대한 의지를 보이지 않기 때문에 내년 초까지는 전국적으로 하락추세가 이어지고, 일부 단지에서는 최대 30% 안팎의 조정폭이 나올 수 있다"고 전망했다.
 
전문가들은 2024년 상반기 총선을 앞두고 2023년쯤에 부동산 경기 부양책이 본격적으로 나올 것으로 예상되는 만큼 자산별 차별화 장세에 대비해야 한다고 조언했다.

김규정 소장은 "2023년 상반기까지 가격이 급조정기를 겪은 후 하반기부터 부양책이 나오면 자산 격차를 키울 것"이라면서 "분양경기가 꺾인 만큼 자금력이 있다면 할인분양, 미분양 등 신축상품을 적극 공략하는 것도 선택지가 될 수 있다"고 말했다.
 
이은형 연구위원은 "역사적으로 부동산 약세장에서도 사람들의 선호, 수요가 집중되는 곳은 가격 하락폭이 더뎠다"면서 "양극화 장세에 적극 대비해 가격이 방어되는 쪽의 신축 분양을 노리거나, 아직 젊고 길게 투자할 여력이 있다면 재개발, 재건축 지역의 구축을 매수해 '몸테크'를 하는 것도 고려할 만하다"고 했다.
 
윤지해 연구원은 "고점 대비 낙폭이 큰 단지를 '줍줍' 하는 것은 오히려 리스크가 큰 선택지가 될 수 있다"고 말했다.

권일 센터장 역시 "철저하게 호재가 있는 지역 위주로 가되, GTX 같이 시간이 오래 걸리는 지역은 피해야 한다"며 "집값이 빠진다고 급하게 갭투자로 진입하는 것은 위험하다"고 했다. 이어 "프리미엄이 빠지고 있는 정비사업지는 어려운 투자 상황에서 좋은 선택지가 될 수 있다"고 조언했다.