[상급지 판도 변화] 공급 없으니 아파트보다 비싼 하이엔드 오피스텔에 수요 몰렸다

서울 강남 일대 모습 [사진=게티이미지뱅크]

서울 강남권과 용산 등에 위치한 오피스텔에서 수요가 늘고 신고가가 쏟아지고 있다. 전문가들은 해당 지역 아파트 가격이 급등하고, 공급은 적은 상황에서 ‘희소성을 가진 지역’이 확장하고 있는 것이라고 분석했다.
 
26일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난달 13일 서초구의 부띠크 모나코 153㎡는 37억원에 신고가 거래됐다. 강남구에 위치한 논현로얄팰리스 206㎡도 28억8000만원에 신고가를 기록했는데 지난해 10월 27억5000만원에 거래된 것보다 1억3000만원 올랐다. 용산구 파크타워 84㎡도 지난달 8일 15억3000만원에 신고가 거래됐다.
 
한국부동산원 통계에 따르면 서울 동남권 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔의 지난 4월 평균 매매가격은 21억5600만원을 기록했는데 집계를 시작한 2020년 7월 19억8200만원보다 8.7% 올랐다. 같은 면적의 서울 오피스텔 평균가격(11억6400만원)것과 비교하면 두 배 가까이 비싸다.

 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “결국은 상급지가 확장하는 것으로 보면 된다”며 “이전엔 강남에서도 ‘부촌’은 따로 있었는데 이제는 가격이 전체적으로 너무 뛰었고, 최근 공급도 수요에 비해 부족해 희소성을 가진 지역이 넓어진 것”이라고 말했다.
 

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이들 지역에는 대기수요가 풍부한데 비해 공급이 원활하지 않다는 것이다. 실제로 강남구에서 마지막으로 아파트가 분양된 것은 2020년으로 그해 7월 29일부터 민간택지 분양가상한제가 4년 7개월 만에 실질적으로 부활돼 시행되면서 이후 아파트 분양이 사실상 끊겼다.
 
또한 부동산R114의 연도별 서울 자치구 아파트 입주 물량(임대 포함)을 보면 강남구의 입주물량은 지난해 3279가구에서 올해 555가구(예정)로 크게 감소했으며 서초구의 올해 예정 입주 물량도 1102가구로 지난해 3260가구의 3분의 1수준으로 집계됐다.
 
또한 최근 몇 년간 재건축이 미뤄지며 오래된 아파트 비율이 점차 늘어나는 상황이다. 이에 소득 수준이 향상되며 높은 눈높이를 가진 수요자들이 낡은 아파트보다는 오히려 차별화된 오피스텔을 찾고 있다.
 
윤 연구원은 “하이엔드 오피스텔은 이른바 ‘그들만의 시장’으로 서민들이 진입하기엔 장벽이 높다”며 “오히려 자산가들이라 급매가 없고, 여유롭게 거래하는 경우가 많아 거래는 적어도 가격이 쉽게 떨어지지 않는다”라고 말했다.
 
이런 상황에 발맞춰 강남권에 하이엔드 오피스텔이 속속 공급됐다. 2020년 3.3㎡당 1억2000만원대인 '르피에드인 강남'이 분양됐고, 지난해에는 3.3㎡당 1억4000만원대인 '루시아 도산 208'과 '갤러리 832 강남' 등이 분양됐다. 올해 들어서는 3.3㎡당 1억5000만원대인 '아티드'와 '레이어 청담'이 분양에 들어갔다. 건설사들은 하이엔드 콘셉트와 특화 설계, 호텔급 컨시어지 서비스 등을 통해 높은 분양가에 대한 근거를 마련했다.
 
현장에서는 아파트 수요가 일부 하이엔드 오피스텔로 옮겨졌다고 분석했으며 증여 목적 수요도 있다고 전했다. 한 시행사 관계자는 “해당 오피스텔들은 여전히 인기가 있고, 특히 상위 1% 자산가들의 관심도가 높다”며 “연예인, 사업가 등(자수성가) 젊은 사람도 있지만 자녀에게 자산을 물려주려고 하는 자산가의 수요도 꽤 있다”고 전했다. 아파트는 자금조달계획서 등이 필요한 반면 오피스텔은 그렇지 않아 자녀에게 도움을 주기 비교적 쉽다는 것이다.

그는 “기업 입장에서 아파트에 비해 규모는 작지만 분양가 규제가 없는 오피스텔이 사업성면에서 나은 경우도 있다”며 “강남의 자투리땅을 비교적 저렴하게 사서 차별화를 위해 최대한 좋은 자재로 고급스러운 인테리어를 도입하고 편의시설 조성해 자산가들에게 팔았다”고 말했다. 
 
이어 “공급이 늘고 분양가도 많이 뛰면서, 옥석 가리기가 필요한 시점이 오고 있다”며 “위치, 주변 공급, 실제 마감 등을 고려해야 할 필요가 있다”고 전했다.