[CEO칼럼]도시부동산은 기후대책을 위한 ESG에서 중심 역할을 하고 있다

최민성 델코리얼티그룹 회장 2022-01-13 18:00

[사진=최민성 델코리얼티그룹 회장]

도시부동산은 기후위기의 주범이면서, 동시에 위기를 완화하고 회복하는 힘을 갖고 있다. UN에 의하면 건물은 전 세계 에너지 사용과 탄소 배출량의 40%를 차지한다. 이 중 3분의 2는 건축 운영에서, 3분의 1은 건축 자재와 건설 과정에서 발생한다. 이를 개선하기 위해, 환경 인증에 참여하는 부동산 투자자가 늘고는 있으나, 아직은 미약한 수준이다. 관련 시사점을 정리해보자.

소비자의 환경 참여 활동이 늘고 있다. 소비자는 경제를 통제하고 기후 회복력에서 결정적인 힘을 갖고 있다. 한 예로, 육류 생산으로 인한 환경 부담을 줄이기 위해 대체육 소비가 늘고 있다. 웹상에서 중고품을 구매하고, 신규 생산을 줄이는 ‘순환 패션’ 운동도 활발하다. 특별한 이벤트에만 입는 1회 성 고급의류를 구매하기보다 렌털 활용도 늘고 있다. 주로 젊은 세대가 상품보다 경험과 환경을 중시하는 흐름을 주도하고 있다.

시장 차원에서 도시부동산은 개별 자산별로 기후위험을 투자에 반영할 필요가 있다. 기후위험을 개선하는 수많은 개별 자산의 의사 결정이 누적될수록, 기후 문제는 큰 폭으로 해결이 가능해진다.

특히 대형 부동산회사 위주로 포트폴리오 자산 평가에서 ESG 기후위험을 반영하고 있다. 방식은 자산 현금 흐름에서 기후위험을 할인하거나 평가 기준선을 높여 의사 결정을 한다. 적용하는 글로벌 기준은 '글로벌 부동산 지속 가능 벤치마크(GRESB)', 'UN 지속 가능 개발 목표(UNSDGs)', '기후 관련 재무 공개 태스크포스(TCFD)' 등을 따르고 있다. 그러나 아직 이들 기준이 보편화 된 것은 아니다. 대부분의 많은 회사가 ESG 반영은 자산수익 개선과는 별개라는 생각을 하고 있기 때문이다.

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대부분 민간 투자자들은 기후위기는 일시적이고, 부동산 가치에 미치는 장기적 영향은 여전히 거의 없다고 생각한다. 그래서 환경 위험을 줄이자는 동참 운동은 느리기만 하다. 하지만 향후 기후 이벤트가 빈번히 발생하는 지역에서 정부의 재난지원금이 중단되고, 보험 가입 거절, 보험금 인상 등이 현실화되면 태도 변화는 빨라질 것이다.

지역사회로 갈수록 기후 회복력은 더 중요하다. 그래서 기후 완화 행동을 지역사회의 도시계획법에 반영하여, 실행 가능한 표준을 찾아내는 것이 시급하다. 이때 세부 사항은 구체적으로 지정하지 말고, 해당 지역사회에 선택의 여지를 주는 것이 더 효과적이다.

주요 신용평가 기관들은 위험 요소를 부동산 신용 등급에 통합하고, ESG 점수를 결정하기 시작했다. 예를 들어 환경적 요소에는 온실가스 비용, 녹색 건물 인증 등 에너지 비용과 효율성을 고려한다. 사회적 요소에는 제품과 서비스의 사회적 영향, 인적 자본과 인권, 개인 정보 보호, 보안 등을 반영한다. 거버넌스에는 거래상의 거버넌스를 반영한다.

물론 세부적인 기준은 여전히 개발 중이다. 이유는 ESG 요소를 반영한 투자에서 단기적 재무 위험이 발생할 수 있기 때문이다. 또한, 종전에는 경제적 판단만 하면 되었는데, 지금은 환경적 사회적 판단까지 해야 하는 부담도 늘었다. 하지만 장기적으로 보면, 환경적 사회적 기준과 경제적 기준은 결국 함께 갈 수밖에 없다.

자산실사 시에 과거 기후 이벤트를 참조하는 것보다 미래 예측이 중요해졌다. 기후위기가 전례 없이 강해지면서, 과거 사례는 신뢰성이 약해졌다. 또한, 향후 자산에 대한 평판 위험이나 임차 시장의 반응을 계량화하는 것 같은 전에 없던 예측도 필요해졌다.

투자펀드의 의사 결정에도 이미 ESG 요소가 반영되고 있다. 자산의 장기 보유가 목표인 펀드의 경우, 신규 취득자산에 우선하여 ESG를 적용하고 있다. 고급 테넌트일수록 ESG를 채택한 새 건물을 선호하기 때문이다. 하지만 자산 처분이 목표인 기회 펀드의 경우, 보유한 건물이 ESG 기준에 미달한 경우 매수자를 찾기가 힘들 수도 있다.

기존 자산을 개조할 때도 개조비용, 빌딩 규제에 대한 현지와 타 시장의 관련 법규를 충족해야 한다. 미국 뉴욕시의 'Local Law 97'과 워싱턴 D.C의 'Building Energy Performance Standards' 등의 규정은 자본지출 계획의 파일, 현금 흐름에 의한 순 현재 가치와 할인 평가 등을 요구하고 있다. 규정의 준수와 불이행 비용 등도 추가될 예정이다.

이제 도시부동산에서 기후대책을 요구하는 ESG 채택은 숙명이 되고 있다. 어차피 해야 할 거면, 개별 자산별로 긍정적 방향을 찾아야 한다.