3기 신도시, 가로주택·준공업지역 개발로 주택공급 늘린다…실효성은 '글쎄'

[국내 첫 가로주택 정비사업 성과물인 서울 강동구 천호동 다성이즈빌(오른쪽). 1987년 지은 동도연립(왼쪽)을 재건축한 아파트. 아주경제 DB. 서울 강동구 제공]

정부와 서울시가 서울 주택가격 안정화를 위한 주택공급방안을 다음달께 마련해 발표할 예정이다. 서울을 제외한 수도권 외곽지역은 3기 신도시를 통해 대규모 공급을 늘리고, 서울 내부은 가로주택정비사업과 준공업지역 개발 등 소규모 정비사업을 하는 '투트랙' 전략을 구사한다는 복안이다.

20일 서울시와 정부 등에 따르면 김상조 청와대 정책실장과 국토부, 서울시 등은 최근 서울지역 주택공급방안에 대한 상시정책협의 결과를 마무리 짓고 이르면 2월 중순께 최종공급 대책을 발표할 예정이다. 이와 관련 김 실장은 최근 한 언론과의 인터뷰에서 "서울 주택공급을 늘리기 위해 가로주택 정비사업과 준공업지대 개발을 통해 속도감 있게 하는 방안을 최근 서울시와 협의했다"면서 "2월에 (해당안에 대해)발표할 기회가 있을 것 같다"고 말했다.

정부는 부작용이 많은 대형 정비사업대신 가로주택 정비사업과 준공업지역 개발을 활성화한다는 방침이다. 이를 위해 국토부와 서울시·LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사) 등은 주택공급 활성화 방안을 공조해왔다.

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가로주택정비사업은 2012년 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정 때 새롭게 도입된 정비사업으로 기존 저층 주거지의 도시 조직 및 가로망은 유지하면서 노후 불량주거지에 최고 7층까지 공동주택을 신축할 수 있는 소규모 정비사업이다. 대규모 철거 없이도 새 집 짓기가 가능하며 재건축에 비해 사업기간이 매우 짧다는 장점이 있다.

우선 정부는 공공성 요건을 만족하는 가로주택 정비사업에 대해서는 분양가 상한제를 적용하지 않도록 하는 주택법을 발의하고, 가로구역 및 사업시행면적 확대 (1만㎡→ 2만㎡)를 위한 시행령 입법예고를 완료했다.

투기과열지구 내에서는 불허했던 사업면적 확대도 공기업이 공동 시행사로 참여하거나 시세보다 저렴하게 분양하는 등 공공성 요건을 일정부분 갖추면 허용키로 했다. 건물 간 거리(인동간격)도 현행 건축물 높이의 0.8배에서 0.5배로 낮출 수 있도록 했다.

서울시 전체 면적의 3.3%에 달하는 준공업지역에 대한 인센티브도 늘린다. 공공성을 갖추면 복합건축을 기존 1만㎡에서 2만㎡까지 늘릴 수 있게 하고 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하게 해 사업성을 높여주기로 했다.

그러나 실효성이 있을지는 미지수다. 가로주택정비사업과 준공업지역 인센티브 등은 사업성이 높지 않고, 공급과 니즈의 '미스매치(불일치)' 현상이 커 활성화에 한계가 있기 때문이다.

한국건설산업 연구원은 "시장은 서울시내 정비사업 추진으로 신축 아파트가 공급되기를 원하는데 정부는 가로주택정비사업과 준공업지역 개발 등을 통해 소규모 정비를 활성화하겠다는 대안을 제시하고 있어 수요자와 정부의 지향점이 서로 다르다"며 "기존 아파트 거주자 뿐 아니라 다세대주택 및 단독주택 거주자도 아파트로 진입하려하는 상황에서 정책과 수요의 미스매치 현상이 커져 신축 아파트 가격이 비정상적으로 폭등하는 상황이 발생하고 있다"고 지적했다.

시장 우려에도 정부의 소규모 정비 활성화는 당분간 지속될 조짐이다. 가로주택정비사업은 변창흠 LH사장이 SH공사, 국가균형발전, 도시재생특별위원회 위원 시절 구상했던 도시발전 계획안이다. 1990년대 재개발 붐으로 저층 주거지가 '몰살'되다시피했던 도시계획에 새로운 개발 대안으로 부상하고 있다.

변 LH사장은 SH공사 사장 시절 "아파트 단지가 갖는 장점과 소유자들의 재산증식 욕구, 주거환경 개선 욕구를 모두 충촉하는 저층 주거지 정비사업의 사업모델을 찾아야 한다"면서 "가로주택정비사업은 저층 주거지를 새롭게 정비하는 대안이 될 수 있다"고 말한 바 있다.