[아주 쉬운 뉴스 Q&A] "헌집 헐어, 새집 줄게"…재건축 절차가 궁금해

[사진=게티이미지뱅크]

부동산 시장에 있어 '재건축'은 매우 중요한 키워드 중 하나라 할 수 있습니다. 우리가 사는 주택도 언젠간 노후화돼 재건축 대상이 되기도 하고, 무엇보다 이 재건축이 주택시장의 흐름을 주도하는 블루칩으로 작용하기도 합니다.

재건축의 정확한 개념은 소유주들이 조합을 구성해 기존의 낡은 주택을 헐고 다시 짓는 것입니다. 재건축은 낡은 주택을 허는 과정부터 새 주택을 만들기까지 시간이 많이 소요되고, 일련도 과정도 만만찮다 보니 중간중간 많은 단계를 거치게 됩니다.

하지만 정작 재건축 단계에 대해 정확히 아는 경우는 생각보다 많지 않습니다. 재건축이 우리 주거 생활 속에 깊숙이 침투해 있는 점을 감안하면, 단계 정도는 정확히 기억해둘 필요가 있습니다.

Q. 재건축 절차에 대해 알려주세요.

재건축 절차는 간략하게 △기본계획 수립 △안전진단 △조합설립 추진위원회 구성 △조합설립 인가 △사업시행 인가 △시공사 선정 △조합원 면적 배정 △관리처분계획 인가 △이주·철거·착공·분양·조합 청산 등 순으로 구성됩니다.

Q. 각 절차별 특징은 어떻게 되나요?

먼저 재건축은 재개발과 같이 '도시및주거환경정비법(도정법)'에 따른 기본계획이 수립돼야 사업이 가능합니다. 자치구 구청장은 이 기본계획 범위에서 노후·불량 밀집 구역에 대한 정비계획을 수립하게 됩니다. 정말 초기 단계라 할 수 있죠.

재건축은 주택 노후 정도, 구조 안전성, 주변 여건 조사 등을 통해 안전성을 진단받고 재건축 가능 여부가 정해지게 됩니다. 이를 안전진단이라 합니다.

안전진단을 통과하면 조합설립 추진위원회는 건축물 및 토지 소유자의 50% 이상 동의를 얻어 위원장을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성한 뒤 시·군·구청장의 승인을 받아야 합니다. 추진위 구성은 사실상의 재건축 사업 시작을 뜻하죠.

소유자 75% 이상 동의를 받는다면 정식 정비사업조합이 성립됩니다. 바로 조합설립 인가 단계입니다. 이 단계부터 본격적인 재건축 사업이 진행된다고 보시면 됩니다.

사업시행 인가는 재건축 조합이 추진하고 있는 주택사업의 모든 사업내용을 최종적으로 확정하는 단계입니다. 이 과정에서 조합은 사업시행에 필요한 모든 서류를 첨부해 시장이나 군수에게 제출합니다.

사업시행 인가 단계가 끝나면 시공사 선정 과정에 들어갑니다. 경쟁입찰 방식이 적용되며 조합원 총수의 과반수가 참석해 의결해야 합니다.

이후 조합원 면적 배정 단계에 들어갑니다. 조합은 사업시행 인가 고시일로부터 30일 이상, 60일 이내에 부담금 내역, 분양신청 기간 등을 조합원에게 반드시 통지해야 합니다. 이때 조합 설립에 동의하지 않은 비조합원은 매도청구 소송을 진행할 수도 있습니다.

관리처분계획 인가는 조합원의 토지 및 건축물에 대한 권리를 재건축으로 조성되는 대지와 건물에 대한 권리로 바꿔주는 계획입니다. 이 시점을 기준으로 조합원 입주권이 됩니다. 사실상 재건축 사업이 대부분 진행됐다고 볼 수 있는 단계죠.

조합은 조합원들에게 감정평가액 및 권리가액의 50~60% 수준 이주비를 지원토록 돼 있습니다. 조합원들은 이 이주비로 다른 곳에 거주하면 됩니다. 이주가 끝나면 철거 및 착공에 들어가며, 조합원분을 뺀 나머지는 일반분양으로 전환됩니다.

재건축이 끝나면 사업계획 승인대로 건축됐는지 준공검사를 받게 되며, 시장 및 군수에게 준공 인가증을 교부받게 됩니다. 또 종전에 소유한 토지 및 건축물 가격이 분양받은 것과 가격 차이가 날 경우 차액을 받거나 추가금을 징수하게 됩니다. 이 단계를 모두 밟게 되면 조합은 해산하며 재건축이 완료됩니다.