[부동산 금융]HUG 분양가 통제 논란… "독점 구조 깨야"

 

주택도시보증공사(HUG)가 분양보증을 통해 민간 아파트 분양가를 인위적으로 통제하는 일이 잦아지고 있다. 민간택지에 짓는 아파트는 원칙적으로 분양가 상한제 적용 대상이 아니지만 공공기관인 HUG가 분양보증을 앞세워 사실상 민간 아파트에도 상한제를 적용하고 있는 것이다.

8일 관련 업계에 따르면 부동산 시장 안팎에서 HUG 분양보증 독점 구조를 개선해야 한다는 목소리가 나오고 있다.

분양보증은 건설사가 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없을 때 보증기관이 분양을 대신하거나 중도금 등 분양대금을 돌려주는 제도다. 현행 주택법에 따라 30가구 이상 공동주택을 선분양할 경우 의무적으로 가입해야 한다. HUG는 1993년부터 20년 넘게 분양보증 사업을 독점하고 있다.

문제는 HUG가 정부의 집값 안정화 정책에 맞춰 분양가를 과도하게 억누르고 있다는 점이다.

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HUG는 △분양보증을 신청하는 사업장의 3.3㎡당 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과하거나 △최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균가 또는 최고 분양가를 초과하지 못하도록 조정하고 있다.

HUG가 본격적으로 아파트 분양가를 통제한 것은 2016년부터다. 그해 7월 현대건설은 서울 강남구 개포동 개포주공 3단지를 재건축하는 '디에이치 아너힐즈'의 분양가를 3.3㎡당 4310만원으로 신청했는데 퇴짜를 맞았다. 결국 분양가를 4137만원으로 낮춰 보증을 받았다.

최근에는 나인원 한남이 3.3㎡당 평균 분양가를 역대 최고가인 6360만원으로 책정해 분양보증을 신청했지만 거절당했다. 기존 최고 분양가인 성동구 성수동의 '아크로 서울포레스트(3.3㎡당 4750만원)' 수준까지 낮추라는 것이다. 이에 나인원 한남의 시행사인 대신F&I는 분양가를 낮추기 위해 설계변경을 하고 있다.

시행사 입장에서는 HUG 분양보증 이외에는 다른 대안이 없기 때문에 손해가 크더라도 HUG의 말을 따를 수밖에 없는 실정이다. 상황이 이렇자 HUG의 분양보증 독점에 대한 비판의 목소리가 커지고 있는 것이다.

한 부동산업계 관계자는 "민간 아파트의 분양가는 주변 시세와 앞으로의 가치를 반영해서 결정하는 것인데 정부가 집값을 잡기 위한 대책으로 이를 인위적으로 통제하는 것은 또 다른 부작용을 일으킬 가능성이 크다"면서 "낮은 분양가로 인해 '로또 아파트'를 노리는 투기 수요가 늘어나고 있는 것이 이를 방증한다"고 꼬집었다.

이어 "분양보증을 해주는 기관이 늘어나면 보증 수수료도 낮아지게 될 것이고 그렇게 되면 분양가가 낮아지는 데도 도움이 될 것"이라고 덧붙였다.

정부 내에서도 HUG의 독점을 개선해야 한다는 지적이 나온다. 공정거래위원회는 문재인 정부 출범 이후인 작년 7월 HUG의 분양보증 업무 독점 해소를 규제 개선 과제 가운데 하나라고 발표했다. 이에 따라 분양보증 업무를 수행할 한 두 곳을 추가 지정하도록 주무 부처인 국토교통부에 권고한 바 있다.