[충정로칼럼] 부동산버블 위험신호, 중국경제 브레이크되나

오대원 산은경제연구소 국제경제팀 수석연구원

중국경제 역할론에 대하여 세계의 회의와 기대가 뒤섞인 가운데 정작 중국 당국이 경제성장에 있어서 가장 우려하는 현안은 중국의 부동산가격 폭등 문제다.

중국 부동산에도 버블이 형성되고 있으며 버블붕괴시 금융부실 및 실물경제위기가 올 것이라는 우려가 고조되고 있다. 중국 당국이 경기 부양을 위하여 돈을 쏟아 붇고 금리를 낮추고 해봐야 시중에 늘어난 돈이 생산설비투자와 소비확대로 흘러가지 않고 부동산 개발과 집장사 쪽으로만 몰리자 경제에 위기신호가 켜진 것이다.

지난달 중국은행감독관리위원회가 부동산 가격 60%폭락시 금융기관의 부실위험을 점검하는 스트레스 테스트를 계획중이다는 블룸버그 뉴스가 뜨자 국제금융시장이 요동친 적이 있다. 중국 부동산 문제에 대해 세계가 민감하게 주목하고 있다는 방증이다.

중국의 부동산 가격은 지난해 하반기 이후 급상승하고 있는데 상하이(上海), 베이징(北京), 선전(深圳)등 동부 주요도시 대부분이 높은 동반 상승세를 보였다. 지난 10년간 도시 평균 주택가격은 2.3배로 상승하는데 그친 반면 베이징, 상하이 등 동부 주요도시는 각각 2.9배와 3.7배로 상승해 전국도시 평균상승률을 크게 상회하고 있다.

그 결과 올 상반기 주택가격이 도시주민 연소득대비 8.24배, 베이징은 19배나 달해 버블 우려가 높아졌다. UN이 보통 연소득의 3배~4배 이내를 정상치로 보고 있으므로 상당히 높은 수준이다.

중국 부동산시장 가격상승에는 정책 및 환경 요인의 배경이 있다. 정책 및 환경 요인으로는 내수부양을 위한 유동성 확대정책 및 지방정부의 부동산개발 장려, 도시화, 부동산투자 선호, 주택경기부양 등을 들 수 있다.

내수부양을 위한 확장적 재정정책 및 신규대출 급증으로 지난해 총통화(M2)가 (60.6조, 전년동기대비 27.7%증가)빠르게 늘었고 금융기관이 대출 확대에 적극적으로 나서면서 신규대출이 9.6조 위안으로 사상 최대치를 기록하였다. 또한 중국의 지방정부들은 토지출양(土地出讓 : 토지개발권 양도)에 의한 재정수입 확보와 지역개발 성과 제고를 목적으로 부동산개발을 적극 장려했다.

지난해 토지출양금 수입은 GDP의 4.47%에 해당하는 약 1.5조 위안으로 지방정부 전체 재정수입의 52.4% 수준에 해당된다. 도시화 진행도 주택가격상승의 요인이 되고 있다. 현재 7.1억명에 달하는 농촌인구중 2억명 가량이 향후 도시에 진입할 것으로 예상되므로 주택수요는 꾸준히 증가할 전망이다.

그렇다면 이러한 주택시장 버블이 꺼진다면 부동산 대출부실화로 인해 미국과 같이 금융위기로 치달을 것인가? 지난해 말 주택담보대출 잔액은 4.8조 위안으로서 전년 대비 60% 증가하여 사상 최고수준이며 중국의 가계 주택담보대출 외에 기업의 부동산 투자관련 대출을 포함한 부동산대출은 7.33조 위안으로서 전년대비 38% 증가했다.

지금 이들 주요도시는 중국 경제, 사회의 중심지로서 실제 상류층이 집중적으로 유입되면서 유효수요가 충분한 편이어서 주택가격상승을 지탱해 주고 있어, 향후 주택가격이 급락할 경우 중상위층 이하의 가계를 중심으로 주택담보대출 부실이 발생할 가능성이 있는 것으로 점쳐지고 있다.

그러나 버블이 붕괴되더라도 안심할 만한 요소는 있다. 중국은 금융시장에서 부동산대출이 차지하는 비중이 낮고, 은행권의 기초체력이 좋아서 금융위기의 가능성은 낮은 편이기 때문이다. 주택담보대출의 부실화 시나리오에 따르면 부실이 발생하더라도 금융시스템 전체에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단된다. 주택가격 하락시에도 담보인정비율(LTV), 선불계약금 등의 규제 장치가 대출부실화 가능성을 낮춰줄 것으로 기대되며, 대출자산 부실화에 대한 중국 금융기관의 자산건전화로 인해 위기대응 능력도 커졌다.

최근 중국의 주택가격은 정부의 부동산 버블 억제 정책에 의하여 진정세를 보이고 있다. 만일 중국정부의 부동산 버블 억제정책에도 불구하고 향후 가격급등이 지속된다면 경제성장 동력이 잠식되는 한편 금융부실의 잠재적 위험은 더 커질 가능성이 있다. 이 경우 중국정부가 출구전략을 조기시행 할 수도 있을 것으로 예상된다. 또한 중국 부동산시장 추이에 따라서 건자재 및 가전 등 관련 업종의 수요감소로 인한 대중국 수출부진이 우려되는 등 우리경제주체에 미치는 영향이 클 수 있으므로 지속적인 모니터링과 대응책 마련이 필요하다.


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