[격변의 전세] 입주 가뭄, 빌라 전세는 기피... 전문가들 "전셋값 상승 불가피, 결국 공급이 해결책"

입주 물량 감소 속에 전셋값 상승세가 계속되면서 전세난에 대한 우려가 커지고 있다. 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

입주 물량이 줄고 빌라 등 비(非)아파트로 분산됐던 전세 수요가 아파트로 몰리면서 전셋값 상승 압력이 커지고 있다. 전문가들은 입주 물량 감소 등 향후 전세 공급이 감소할 요인이 많은 만큼 매물 위축으로 인한 전셋값 상승으로 전세난이 장기화할 수 있다고 지적했다. 또 전세난 극복을 위해서는 결국 주택 공급이 적절하게 이뤄져야 한다며 신규 주택 공급은 물론 다주택자 매물이 시장에 나올 수 있는 유인책이 필요하다고 입을 모았다.

16일 아주경제가 부동산 전문가들을 대상으로 1년간 이어진 전셋값 상승 원인을 청취한 결과 ‘전세 사기’가 전셋값을 상승시키는 도화선이 됐다는 의견이 많았다. 전국적으로 전세 사기가 이어져 빌라, 오피스텔 등 비아파트에 대한 기피심리가 확산되면서 비아파트로 분산됐던 전세 수요가 상대적으로 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 아파트로 쏠리는 현상이 심화됐다는 분석이다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "전세 공급 물량이 줄어든 상황에서 빌라 사기 사건 등으로 아파트로 전세 수요가 몰리면서 전셋값을 밀어올리고 있다"고 말했다.

신축 아파트 입주 물량이 부족한 것도 전셋값 상승을 자극하는 요인으로 꼽힌다. 통상 ‘입주장’이 열리면 매물이 쏟아져 전셋값이 하락하는 경향을 보이게 되는데 입주 물량이 예년보다 적어 전셋값 상승에 영향을 미치고 있다는 것이다. 부동산R114 조사 결과 지난해 3만2879가구였던 서울 아파트 입주 물량은 올해 2만3483가구, 2025년 2만3476가구로 감소할 것으로 예측된다.

관련기사

• 서울 아파트값 8주 연속 상승··· 수도권 아파트도 '보합' 전환

전문가들은 전셋값 상승이 당분간 계속될 것이라고 전망했다. 주택 경기 침체로 신규 주택 공급이 감소하고 있는 데다 비아파트로 수요가 분산되는 것도 제한적이기 때문이다. 

김인만 김인만부동산연구소장은 "비아파트 기피 현상에 아파트 전세 수요가 늘었지만 입주 물량은 거의 없는 상황"이라며 "아파트 전셋값이 계단식으로 더 오를 것"이라고 내다봤다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "금리 인하, 입주 물량 감소 등을 고려할 때 앞으로 전세시장이 지금보다 불안해질 가능성이 크다"고 말했다.

전세시장 안정화를 위해선 결국 주택 공급이 가장 중요하다고 전문가들은 공통된 의견을 내놨다. 이를 위해 수요가 있는 곳에 전세가 공급되도록 공급을 틀어막는 규제를 풀어야 한다고 제언했다. 또 당장 아파트 공급이 어려운 만큼 전세사기 공포로 수요가 급감한 빌라·오피스텔 등으로 세입자가 다시 분산될 수 있는 정책 마련이 필요하다고 강조했다. 

고준석 교수는 "전셋값 상승은 주거비용 증가로 이어져 큰 사회적 비용을 초래할 수 있다”며 “신규 주택뿐 아니라 다주택자들이 전세 물건을 내놓을 수 있도록 유인하는 규제 완화도 검토할 필요가 있다"고 말했다.

서진형 교수도 "비아파트 전세 시장이 지금처럼 위축되면 서민층 주거 사다리가 붕괴되는 악영향이 나타날 수 있다"며 "비아파트는 주택 수에서 제외하거나 취득세·양도세를 감면하는 등 획기적인 조치를 통해 전세 물량이 공급될 수 있도록 유도해야 한다"고 말했다.

2020년 7월 말 문재인 정부가 시행에 들어간 ‘임대차 2법'(계약갱신청구권·전월세상한제)도 전세 시장 불안을 초래하고 있다는 지적이 일면서 폐지 논의가 최근 수면 위로 떠올랐다.

계약갱신청구권은 기존 2년이던 임대차 기간을 '2+2'로 늘려 4년 거주를 보장하고, 전월세상한제는 재계약 시 임대료 상승 폭을 직전 대비 5%로 제한하는 내용이다. 제도 시행 이후 전세 만기 시점이 4년으로 길어지면서 집주인들이 전세 매물을 거둬들여 공급이 줄고, 신규 계약 시에는 전셋값을 한꺼번에 올리게 돼 전셋값 상승을 자극한다는 비판을 받아왔다. 박상우 국토교통부 장관도 지난 13일 임대차 2법과 관련해 "(법 시행 전으로) 원상 복구하는 것이 옳다"며 "다만 국회 상황상 법 개정이 어려우니 문제점을 줄일 방안을 고민 중"이라고 제도 손실을 시사했다. 

전문가들은 '임대차 2법' 폐지 논의와 관련해 제도 도입 취지와 달리 부작용이 발생하고 있는 만큼 논의를 시작할 필요가 있다는 의견을 냈다. 

심형석 미국 IAU 교수(우대빵연구소 소장)는 "임대인 주거 안정과 전셋값 안정이라는 도입 취지와 달리 부작용이 나타나고 있는 상황"이라며 "법 개정 사항이기 때문에 현실적인 문제는 있지만 폐지라는 방향 자체는 맞는다"고 말했다. 

다만 이미 임대차법이 시장에 정착한 만큼 폐지로 인한 부작용이 나타날 수 있다며 신중하게 접근해야 한다는 지적도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "임대차법은 이미 정착된 제도"라며 "한번에 폐지되면 그로 인한 부작용도 발생할 수 있는 만큼 폐지보다는 제도를 보완하는 방향으로 검토해야 한다"고 말했다.