주산연 "1기 신도시, 현행대로는 재건축 어려워…용적률 상향 불가피"

박새롬 기자 2023-11-02 20:29

사진주택산업연구원 — 변서경 주택산업연구원 부연구위원이 2일 서울 동자동 동자아트홀에서 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'에서 발언하는 모습 [사진=주택산업연구원]

1기 신도시 재정비를 활성화하려면 지역별 특성을 고려해 용적률을 차등적으로 상향해야 한다는 의견이 나왔다.

주택산업연구원은 2일 서울 동자동 동자아트홀에서 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 대한국토·도시계획학회와 공동 개최했다.

이날 토론회에서 1기 신도시 재정비 관련 문제로는 용적률과 인프라 부족, 중심지역 복합개발 등이 제시됐다. 주산연 측은 "1기 신도시 평균 용적률은 188%로 높은 수준으로, 건축비가 지금처럼 높아진 상황에서 현행 법규 체계로는 사업성이 낮아 재건축이 어려운 상황"이라고 분석했다.

1기 신도시 용적률 상향 시, 일괄 상향 용적률(50~100%)을 부여하고 추가로 지역별 차등 상향 용적률을 부여하는 방안이 제시됐다. 변 부연구위원은 "신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다"며 "기본적으로는 일괄 상향하되 지역 특성에 따라 차등해 용적률을 부여하는 것을 심층적으로 검토할 필요가 있다"고 말했다.

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이어 "추가 용적률로 인한 과도한 개발이익은 추가환수 또는 단지 간 재배분하는 방안을 검토해야 한다"고 덧붙였다.

재건축 사업이 추진되기 위해서는 조합원 분담금이 수용 가능한 수준인지도 중요한 사안이다. 주산연이 1기 신도시 주민을 대상으로 한 설문조사 결과, 약 60%는 1억원까지 분담금 수용이 가능하다고 답했다. 약 30%는 2억원까지 부담이 가능하다고 나타났다.

이러한 점을 고려하면 용적률 250% 적용 시에는 모든 1기 신도시에서 분담금이 2억원을 초과해 재건축 사업 진행이 어려울 전망이다. 용적률 350%일 때는 분당·평촌·산본에서, 용적률 400%일 때는 일산을 제외한 1기 신도시에서 재건축이 가능할 것으로 예상된다.

이희정 서울시립대 도시공학과 교수는 "1기 신도시는 위성도시 개념으로 자족성이 떨어지고 교통량 문제 등 한계가 많다"며 "재정비하려면 용적률 상향은 불가피한 일"이라고 말했다.

김용석 한국교통대 도시교통학과 겸임교수는 "주민이 느끼는 가장 중요한 평가지표는 정비사업 분담금"이라며 "기존 도정법에 의한 재건축을 추진할 때와 리모델링 방식일 때, 특별법을 적용할 때 각각 사업성을 비교할 필요가 있다"고 했다.