[주택공급 위축 비상] "수요·공급 미스매칭 가속화... 향후 폭등 가능성"vs "공급보단 금리가 좌우, 상승 제한적"

[그래픽=아주경제]

 

주택공급 위축으로 인한 부동산 시장 불안이 오는 2025년 이후 가시화될 것으로 예상된다. 전문가들은 공급이 수요를 못 맞추는 '미스매칭'이 일어나 집값이 급등할 가능성이 높다고 우려하고 있다. 수요가 꾸준한 지역에는 공급을 적극 확대하고, 거래활성화를 위해 보다 적극적인 조치를 정부가 취해야 한다는 주장이 나온다.

9일 다수의 부동산 전문가들은 주택공급 감소에 따른 2~3년 후 집값 변화 전망에 대해 "공급난에 따른 집값 상승 압박이 나타날 것"이라고 내다봤다. 다만 공급은 집값을 올리는 여러 변수 중의 일부분이어서 공급 감소가 집값 상승을 크게 자극하기엔 제한적이라는 의견도 제기됐다. 

고준석 제이에듀 투자자문 대표는 "집값이 오르는 현상은 공급이 부족하거나 저금리 상태일 때 나타난다"며 "둘 중의 하나만 작용해도 집값이 오르는데 수요 대비 공급이 적으면 당연히 집값 상승 압박을 받을 수밖에 없다"고 주장했다. 

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황한솔 경제만랩 리서치연구원도 "지금 분양하면 3~4년 후에 입주하는데 입주 물량이 부족하면 전세 물량도 같이 줄어 전세 가격이나 매매가격 상승이 일어날 것"이라며 "특히 새 아파트 공급이 줄어들면서 기존에 있던 5년 미만의 신축 아파트 위주로 가격 상승이 이뤄질 것으로 보인다"고 전망했다. 

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "수요자들이 집을 구매하려고 할 때 공급이 부족해지는 미스매칭이 발생할 가능성이 높다"며 "공급 부족 현상이 집값 상승을 가속하는 변수로 작용할 것으로 보인다"고 말했다. 

공급 부족이 집값 상승의 절대적인 요소가 아니라는 주장도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "미국이나 영국 런던의 주택보급률이 100%가 넘어가고 서울의 경우는 90%대를 보이는데, 미국과 영국은 주택 공급량과 관계없이 집값이 꾸준히 우상향한다"면서 "결국 집값은 공급보다는 생활 수준이나 소득, 경제성장과 상관성이 크기 때문에 단순히 물량이 부족해서 집값이 크게 오르지는 않을 것으로 보인다"고 설명했다.   

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "인허가나 분양하는 물량들이 계획 대비 절반가량 감소하는 것은 사실이지만 2~3년 후면 서울 둔촌주공 같은 대단지들이 입주하는 시기이기도 하다"며 "경기도도 계획된 공급 물량이 많아 수도권을 합치면 서울에 공급량이 절대 부족하다고도 말할 수 없다"고 말했다.  

전문가들은 주택 공급 부족으로 나타나는 집값 상승 문제를 선제적으로 대응하기 위해서는 정부의 적극적인 규제완화가 필요하다고 제언했다. 미분양 문제로 건설사가 수주에 소극적으로 나서는 만큼 투자의 길을 터주고, 분양가 상한제 및 실거주 의무 등 규제를 완화해야 한다는 설명이다.

황한솔 연구원은 "기본적으로 입주 물량이 늘어나게 되려면 투자할 방안을 마련해줘야 한다"며 "분양가 상한제나 실거주 의무 등을 폐지하면 건설사 입장에서도 분양을 적극적으로 내놓는 분위기로 전환될 것"이라고 예상했다. 

고준석 대표는 "민간의 경우 재개발·재건축이 빨리 돼야 하는데 재건축 부담금이나 강남3구 및 용산 지역 내 분양가 상한제 적용이 걸림돌로 작용하고 있다"며 "이런 규제를 없애면 조합이나 건설 시공사가 조금 더 공급을 수월하게 할 수 있다"고 말했다. 
  
전문가들은 민간 공급이 부족할수록 정부의 역할이 중요하다는 점도 강조했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "공급 축소 시기에 정부에서는 공공택지를 마련하는 등 사전 준비 작업을 착실히 하면서 연도별 공급 계획을 수립해야 한다"며 "건설사들도 정부 계획에 맞게 기반을 구축할 수 있는 노력을 해야 한다"고 말했다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "정부에서 국제 경제나 아파트 투자 수요 범위 등을 감안해 수요 예측을 오차 범위 내에서 할 필요가 있다"며 "인구가 감소하는 지역보다는 서울처럼 주택량이 절대적으로 부족한 지역으로 공급을 꾸준히 할 수 있도록 재건축·재개발 등도 풀어줘야 한다"고 설명했다. 

우병탁 팀장은 "한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)를 통해서 2~3년 후의 공급을 공공 쪽에서 더 할 수 있는 방향으로 시기를 조절하는 등의 노력이 필요하다"고 지적했다.