문턱 높아진 전세보증보험··· '깡통전세 퇴출'에 득일까, 독일까

전세보증보험 조건이 이달부터 강화된 가운데 전세 보증금 미반환 우려의 목소리가 커지고 있다. 사진 서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습. [사진=연합뉴스]

전국 곳곳에서 전세 사기 피해가 잇따르는 가운데 전셋값이 급등했던 2021년 이후 계약된 전세 만기가 올해 속속 도래하면서 전세보증금 미반환 사고가 늘어날 것으로 예상된다. 매매 가격과 전세 가격이 함께 급락해 역전세, 깡통전세 위험성이 커지면서 집주인이 새로운 세입자를 받아도 전세보증금을 제때 돌려주기 어려운 상황이 발생할 가능성이 높아졌기 때문이다. 

2일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이달부터 전세보증금 반환보증보험 가입 기준이 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화된다. 주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율도 올해부터 140%로 적용되면서 이달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능해진다.

전세보증금 반환보증보험(보증보험)은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 책임지는 보증상품이다. 보증 대상 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하다.

이는 국토교통부가 지난 2월 발표한 '전세사기 대책'의 일환이다. 전세가율이 100%에 육박하는 '깡통전세'도 보증보험 가입이 가능한 점을 악용해 위험 계약이 다수 발생했던 것을 방지하기 위해서다.

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정부는 보증보험의 문턱이 높아짐에 따라 ‘깡통전세’가 줄어들 것으로 기대하고 있다. 보증보험 가입이 어렵게 되면 보증금 미회수 리스크가 커지기 때문에 세입자의 수요가 줄어든다는 것이다. 이로 인해 집주인은 보증금을 아예 낮추거나 보증금 일부를 월세로 전환하는 방식으로 전세가율을 줄이게 되고 결국 '깡통전세'가 시장에서 자연스레 퇴출된다는 분석이다. 

다만 시장에서는 보증보험 가입 요건이 강화되면서 빌라 집주인들의 보증금 반환 어려움이 가중될 수 있다는 분석도 나온다. 보증보험 가입 상한액을 결정하는 공시 가격이 올해 급락하면서 상당수의 주택이 전세 보증금을 수천만원 내려야 보험 가입이 가능하고, 보증한도 인정 비율도 감소해 기존 빌라 중 상당수가 보험 가입 불가에 따른 보증금 인하가 불가피하기 때문이다. 결국 기존 세입자가 계약 갱신에 나서지 않거나, 새로운 세입자를 바로 구한다고 해도 집주인이 자금 여력이 없으면 보증금 미반환 문제가 생길 가능성이 큰 셈이다. 

실제로 국회 국토교통위원회 소속인 심상정 정의당 의원이 국토부의 주택자금 조달계획서(2020년~2022년 8월) 161만건을 분석한 결과, 전세가율이 80%를 넘어 깡통주택 고위험군으로 분류되는 경우는 12만1553건에 달했다. 특히 전셋값 폭등기인 2021년에 계약한 전세의 2년 만기가 올해 본격적으로 돌아오는 만큼 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 임차인들의 피해가 더욱 늘어날 가능성이 높다.

국토연구원도 지난 2월 전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안 연구’ 보고서를 통해 전세 보증금의 미반환 위험이 높은 시기를 2024년 상반기로 추정했다.

전문가들은 경기둔화 우려와 고금리 기조 유지, 금융시장 불안 등으로 집값 회복이 단기간에 이뤄지기 어려운 만큼 깡통전세와 역전세 문제가 당분간 지속될 것으로 예상했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "집값이 단기간에 빠르게 하락하면서 매매가와 전셋값 차이가 거의 없는 주택이 대폭 늘었다"며 "특히 2년 전 높은 가격에 전세계약을 체결한 주택들의 만기가 돌아오는 올해 하반기부터 보증금 미반환 문제가 심화할 수 있다"고 진단했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "집주인이 '갭투자' 다주택자인 경우 보증금 미반환 리스크가 커지기 때문에 보완 대책 마련이 필요하다"며 "자금증빙을 보다 까다롭게 하거나, 투기에 활용하지 못하도록 보증금 상당 부분을 금융권에 맡겨두고, 집주인에게는 이에 대한 이자를 지급하는 방안 등을 고려해 볼 수 있다"고 말했다.