[2023 부동산 입법포럼] 김선주 교수 "전세사기는 사회적 재난...피해 임차인 최우선 대책 필요"

김선주 경기대학교 대학원 부동산자산관리학과 교수가 23일 오전 서울 여의도 켄싱턴 호텔에서 열린 2023 부동산입법포럼에서 '전세사기 피해 지원 현황과 한계' 라는 주제로 발표를 하고 있다.[사진=유대길 기자 [e-mail]]

“전세 사기는 구조적 실패이자 사회적 재난이다. 피해 임차인 보호를 강화할 보완 입법이 필수적인 이유다”

김선주 경기대학교 대학원 부동산자산관리학과 교수는 아주경제 주최로 23일 오전 여의도 켄싱턴호텔에서 열린 '2023 부동산 입법포럼'에 주제 발표자로 나서 “빌라왕 사건 등으로 인해 전세사기 우려가 매우 큰 상황”이라며 “정부가 지금 대책들을 내놓고 있지만 피해 임차인 지원을 더 신속하게 하기 위해서는 보완 입법이 필요하다”고 밝혔다. 

국토교통부는 지난 2월 전세사기 예방 및 피해 지원방안을 발표하고 전세사기 대응에 나섰다. 전세금 반환보증 전세가율을 기존 하향 조정하고, '안심전세앱'을 통한 시세정보 제공을 강화하는 것이 골자다. 피해임차인을 위한 저리대출 확대, 특별단속을 통한 처벌 강화 등도 담겼다.

김 교수는 “집값 급등과 임대차 3법 도입에 따라 비아파트 시장으로 수요가 몰리고, 그로 인해 전셋값이 급등을 하면서 전세사기의 원인이 됐다”며 “또 여기에 반환 보증 제도 악용, 감정평가사나 공인중개사 등의 전문 자격사들이 가담하게 되면서 전문적인 사기 사건으로 이어졌다”고 강조했다.

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김 교수는 전세사기의 큰 원인으로 보증 보험의 허점을 꼽았다.

그는 “전세 제도의 이점을 보강하기 위해서 허그가 전세보증 제도를 도입했는데 오히려 이것을 통해 무자본 갭투자가 성행을 하는 일들이 벌어지게 됐다”며 “지난해 보증 사고액이 약 1조2000억원으로 전년 대비 2배 가까이 증가하는 등 보증 보험을 악용하는 사례가 빠르게 늘고 있다”고 지적했다.
 
김 교수는 현재 정부가 발표하고 있는 여러 대책이 한계점이 있다며 임차인 보호를 위한 보완 대책이 필요하다고 제언했다.
 
그는 “전세계약은 공적 계약이 아닌 사적계약의 성격이 강해 공공이 모두 법제도를 통제하기에는 원천적으로 한계가 있다”며 “특히 법제도 시행 이전에 이뤄지는 전세계약들이 법에 의한 보장을 못 받는 경우가 생길 수 있어 소급 적용하는 방안들이 필요하다”고 말했다.

이어 “전세보증보험에 가입하지 않으면 실질적으로 보증금을 반환받기가 어려운 상황”이라며 “반환 보증 제도에 가입하지 않은 사람들이나 적어도 차상위 계층에 대해서 보증금을 반환받을 수 있는 대책들이 마련될 필요가 있다”고 전했다.

임차인의 대항력 강화를 위한 입법도 제안했다. 김 교수는 “서울의 경우 최우선변제 대상 임차인의 보증금액을 1억6500만원까지 상향하고, 우선변제 금액도 5500만원까지 올렸다”며 “하지만 지금 전셋값이나 주택 가격 상승에 대비해서 최우선 변제 금액이 너무 낮다는 평가가 있는 만큼 최우선 변제 금액을 상향할 필요가 있다”고 말했다.
 
확정일자를 전세권 설정에 준하는 효력을 갖도록 하는 방안도 필요하다는 입장이다. 그는 “임대인의 대부분이 전세권 설정을 기피하는 현상들이 있어 전세권 설정을 하지 못하고 확정일자를 선택하는 경우가 많다”며 “하지만 주택이 경매로 넘어갔을 때 전세권설정에 비해서 확정일자는 최우선으로 보증금을 반환받을 수 없기 때문에 확정 일자에 대한 효력 강화는 반드시 필요하다고 생각한다”고 말했다. 

피해임차인을 위한 금융 지원과 임대인의 행방불명·사망 시 보호 대책도 강화해야 한다고 강조했다.
 
김 교수는 “피해 임차인들이 지금 갈 곳이 없어서 굉장히 이제 어려움을 겪고 있다”며 “현재 보증금 3억원 이하 주택에 대해서는 전세 대출 연장이라든가 저금리 지원을 하고 있는데 지금 보증금의 기준은 여전히 낮기 때문에 보증금을 상향할 필요가 있다”고 말했다.
 
이어 “임대인이 사망하거나 행방불명시 임차인은 계약 갱신이 불가능한 상황”이라며 “전세사기시 계약연장을 어떻게 보완할 것인지 등의 방안들이 검토해야 한다”고 전했다.

그는 “전세사기는 구조적 문제이자 사회적 재난으로 발생한 문제다. 계약 주체가 모든 것을 책임지기에는 너무나 큰 피해를 감수해야 한다”며 “특히 부동산시장이 급등락을 반복하는 현재 상황에서는 전세사기 피해자들이 나올 수밖에 없기 때문에 결국 궁극적으로 부동산 시장이 안정화되는 것이 근본적인 문제의 해법”이라고 덧붙였다.