조정 해제된 경기 5개지역서 분양 우후죽순…분양 성공할까

신동근 기자 2022-10-03 18:00

"규제 해제, 큰 호재 작용 없이 관망세 이어질 것"

아파트 매매 시장이 장기 침체에 빠진 상황에서 공인중개업소가 수도권 상가에 밀집해 있다. [사진=연합뉴스]

가을 분양시장이 본격적으로 열리는 가운데 지난 26일부터 비규제지역으로 풀린 수도권 5개 지역의 분양시장에 관심이 쏠리고 있다. 해당 지역들은 규제지역 해제로 인해 청약, 대출, 전매 등에서 비교적 자유로워졌다.

3일 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면, 조정대상지역에서 해제된 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주에서는 연말까지 1만1505가구가 분양을 앞두고 있다. 지역별로는 평택이 5792가구로 가장 많고 파주 3154가구, 안성 1989가구 순이다. 양주는 570가구, 동두천은 연내에 예정된 일반분양 물량이 없다.

앞서 국토교통부는 세종시를 제외한 지방 전역을 비규제지역으로 풀면서 수도권에선 이들 5개 경기 지역을 포함했다. 최근 거래절벽이 이어지고 주택 가격 하락 폭이 지속 확대되며 규제지역 해제 조건을 충족했기 때문이다.

조정대상지역이 해제되면서 청약 문턱은 크게 낮아졌다. 규제지역은 무주택자 또는 1주택자만 1순위 청약이 가능하지만, 비규제지역(규제 해제 발표 후 분양공고한 단지 포함)은 주택 소유 여부에 관계없이 다주택자도 1순위로 청약할 수 있다.

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또한 청약통장 가입 기간이 12개월 이상이고, 지역·면적별 예치금만 충족되면 1순위 청약 자격이 주어진다. 중도금 대출 허용 범위도 전체 분양금 중 50%에서 60%로 상향 조정된다.

전문가들은 이처럼 청약 문턱이 낮아진 것이 청약시장 활성화로 이어질 지에 대해 회의적인 의견을 나타났다. 매수자들 입장에서 규제지역이 해제된 지역은 그만큼 하락세가 크다는 의미로 다가온다는 것이다.

서진형 경인여대 교수(공정거래포럼 공동대표)는 "규제지역이 해제되면서 건설사들이 미뤄오던 물량을 슬슬 풀고 있는 것"이라며 "다만, 최근까지 부동산 시장이 뜨거웠기 때문에 분양가도 여전히 높은 측면이 있다"고 평가했다.

건설사 입장에서는 인건비와 원자잿값 상승 등으로 인해 공사비가 증가하고 있는 상황이라 분양가를 낮추기가 쉽지 않다. 공급자와 수요자 간의 분양가 괴리는 앞으로도 더 커질 것으로 보인다.

서 교수는 "소비자들은 달리는 말에 올라타지, 뒷걸음치는 말에는 올라타지 않는다"며 "앞서 대구나 대전 등에서 규제해제가 됐지만, 분양시장은 크게 활성화 되지 않았고, 소비자들 관망세가 이어지며 옥석가리기가 시작될 것"이라고 말했다.

오히려 규제지역 해제가 지역 부동산 시장에 악재로 작용할 수 있다는 우려도 나왔다. 송승현 도시와경제 대표는 "집값 조정기에 규제가 해제된 곳들은 앞으로 가격 반등이 어려운 지역이라는 낙인처럼 작용할 수 있다"고 분석했다.

앞서 규제지역 해제 전 경기도의 미분양은 급증한 바 있다. 경기도 부동산 포털에 따르면 올해 1월 855가구에 불과했던 미분양은 지난 7월 3393건까지 급증했다. 지난 8월엔 소폭 줄었지만 여전히 3180가구의 미분양이 발생했다. 특히 규제 해제지역인 양주는 지난 8월 기준 경기도 전체 미분양 물량의 28.7%(914가구)가 집중돼 있었다. 안성이 565가구로 2위였으며, 동두천 역시 188가구의 미분양이 남아있었다.

규제지역이 해제된 곳의 시장 분위기가 여전히 차갑다는 현장 목소리도 나왔다. 경기도의 한 공인중개업자는 "매수문의는 여전히 없다"며 "집값 고점에 대한 인식이 높아진 상황에서 규제 해제가 매수나 청약 등에 큰 영향을 미치지는 않을 것"이라고 예상했다.

반면, 규제지역에서 해제되면 침체된 지역 부동산 경기도 다소 달라질 수 있다는 분석도 있었다. 과거 경기 일부 지역이 조정대상지역에서 해제된 뒤 집값이 상승한 전례가 있어서다.

한국부동산원 집계에 따르면 경기 고양과 남양주는 아파트 매매가격지수가 2019년 1월부터 11월까지 각각 3.03%, 0.07% 하락했지만, 2019년 11월 조정대상지역에서 해제된 후 2020년 1년간 각각 11.44%, 13.02%씩 올랐다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “규제지역 해제 조치로 부동산 시장 분위기가 반전될지는 지켜봐야 한다"면서도 "수도권은 지방에 비해 잠재 수요가 많은 만큼 어느 정도 긍정적인 변화도 기대해볼 수 있다”고 말했다.