김성보 서울시 주택실장 "吳시장, 5년간 아파트 50만호 공급 가능"

김성보 주택정책실장[사진=서울시]

김성보 서울시 주택정책실장은 "오세훈 시장 5년 임기 내 서울에 주택 50만호 공급이 가능하다"고 단언했다. 오 시장은 지난해 4·7 서울시장 보궐선거에서 5년간 주택 36만호 공급을 공약했다.
 
이에 대해 김 실장은 "서울시가 노력한다면 주택 50만호 공급도 가능하다"며, "노원·도봉·목동·한강변 아파트·여의도·압구정·반포·이촌 등지의 대단위 재개발·재건축 지역이 있기 때문에 가능하다"고 밝혔다.

김 실장은 “최근 부동산 가격 폭등은 여러 이유가 있지만, 주택공급 부족이 가장 큰 이유이다. 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 함에도 규제 일변도의 정책으로 필요한 사람에게 주택이 제대로 공급되지 못했다"고 말했다.
 
김 실장에게 '오 시장의 서울 주택 공급 확대책'을 자세히 들어봤다.

-새 정부에 바라는 서울시 부동산 정책은 뭔가.
 
"서울시민을 가장 큰 절망에 빠뜨린 것이 지난 5년간 정부의 부동산 정책이었다. 높은 주거비 부담 등 누구도 부인하기 어려울 것이다. 해결책은 양질의 주택을 시장에 빠르게 공급하는 것이다.

정부는 그동안 재개발·재건축을 인위적으로 억눌러왔다. 재개발·재건축을 정상화 궤도로 올려놓기 위해 서울시 차원에서 건의할 수 있는 것은 다 준비해 놨다.

이제 새 정부 몫만 남았다. △지나치게 엄격한 안전진단 기준 △재건축 초과이익 제도 △분양가 상한제 등 각종 규제를 완화시켜 주길 바란다."
 
-오 시장의 재개발·재건축 등 주택시장 상황은.
 
"현재 서울 주택시장의 근본적 불안요인은 '공급부족'이다.  문재인 정부에서 주택가격이 2배 이상 급상승한 것은 부정할 수 없다. (한국부동산원에 따르면 아파트 평균 매매가격은 17년 7월 5억8000만원→22년 2월 11억5000만원으로 상승했다.)
 
최근 주택가격 상승률이 둔화 또는 일부 하락하는 지역까지 나타나고 있다고는 하나, 거래량이 전년 대비 70~80% 급감한 비정상적인 상황이다. 쉽게 가격 안정을 논할 수 있는 상황이 아니다.
 
또 대선 이후 일부 언론에서 매물 거둠 현상이 나타난다고 하는데, 실제 지난 1월 이후 매주 거래 가능한 매물은 꾸준히 증가하고 있으며, 대선 직전 이달 첫째 주 대비, 둘째 주에 매물이 오히려 소폭 더 증가했다.
 
오 시장은 주거정비지수제 폐지 등 부동산 관련 규제완화, 신속통합기획 도입 등을 통해 재개발·재건축을 정상화하는 데 모든 노력을 쏟고 있다. 이로 인한 주택시장 불안요인 발생을 대비해 신통기획 재개발 공모지역과, 재건축 주요단지의 거래량과 가격 등 다양한 주택 관련 자료를 기반으로 시장변화 상황을 모니터링하며 예의주시 하고 있다.
 
이상거래가 감지되면 실제 등기부등본 열람을 통해 투기세력 유입여부를 파악할 수 있도록 시스템도 마련해 놨다. 아직까진 이상징후가 없다."
 
-재개발·재건축 시장 정상화에 있어 가장 중요한 요소는.
 
"시민 누구나 새 집에서 쾌적하게 살고 싶은 욕구가 있고 서울은 가용부지가 적어 재개발·재건축 없이는 공급에 한계가 있다. 서울의 이런 주택시장 상황에도 수요와 공급의 원리를 무시하고 재건축·재개발 등 정부의 부동산 규제 정책이 십수년간 지속됐다.
 
이로 인해 낙후된 많은 재개발·재건축 구역이 멈춰, 시민의 주거환경이 급속히 열악해지고, 필요한 곳에 필요한 만큼의 주택공급이 이뤄지지 못함에 따라 부동산 시장의 불안을 가져왔다.
 
주택공급을 가로막는 부동산 규제들을 혁파하는 것은 '재개발·재건축 정상화'를 위한 가장 중요한 핵심과제다. 오 시장은 취임 이후 지자체 차원에서 할 수 있는 규제완화와 절차 진행에 최선을 다했다.

재개발의 경우 (오 시장은) △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면 도입 △2종7층 일반주거지역 주거 완화 등 규제 완화책을 발표했다. 이어 지난해 말 2만5000호 규모의 재개발 후보지 21곳을 선정했다. 또 재건축의 경우 수년간 멈춰있던 여의도, 압구정, 은마, 잠실 주공5단지 등 주요 재건축단지를 필두로 주민 의견이 반영된 재건축 사업계획을 세우고 있다.

주민면담, 행정지원 등 사업정상화 단계를 밟고 있으며, 가시적 성과들이 하나 둘씩 나오고 있다. 노후아파트 흔적 남기기 재검토 등 그동안 주택공급을 저해했던 여러 재건축 규제도 조금씩 풀려지고 있다.

특히 여의도, 압구정 지구 일부 단지를 포함해 재건축 20곳에서 신속통합기획을 신청해 추진하고 있다. 신통기획은 공공이 재개발‧재건축을 적극 지원하는 제도로서, 수년간 멈춰있던 재개발‧재건축 절차를 재개하고, 신속한 정비계획 수립지원을 통해 기존 5년 이상 걸리던 구역지정 기간을 2년으로 대폭 단축했다."
 
-서울시가 최근 잠실 5단지 재건축 계획을 발표하지 않았나.

"그렇다. 이곳은 지은 지 45년 된 서울의 대표적 재건축 단지라 할 수 있다. 이곳 정비계획안이 서울시 도시계획위를 통과했기 때문에 재건축에 착수할 수 있게 됐다. 주요재건축 단지 중 재건축사업에 본격 착수하게 되는 첫 번째 사례다. 3930가구에서 6815가구의 대규모 단지로 탈바꿈하게 된다. 대지면적은 35만8077㎡다.
 
현재 주민공람공고 중이며 4월경 정비계획이 결정‧고시된다. 서울시 건축위 심의를 거쳐 최종 결정된다. 양질의 주택을 신속·확대 공급해 집값 안정화에 크게 기여할 것으로 기대된다."
 
-앞으로 5년 내 오 시장의 주택 공급 물량은 얼마나 되나.
 
"올해부터 연간 8만호씩 5년간 40만호 공급을 약속했다. 그러나 50만호까지 가능하다고 본다. 

노원, 목동, 한강변 여의도·압구정·반포·이촌 아파트지구 등지에서 재건축을 통해 주택공급량이 늘어날 것이다. 지난 17일 방배14구역 등 여러 지역이 도시계획심의를 통과했고 다른 데도 많이 진행 중이다. 그래서 공급물량은 충분할 것이라 본다.

지난 10년 동안 주택공급이 멈췄지만 앞으로는 공급이 늘어나 주택시장 안정에 도움이 될 것으로 기대된다."

-서울시 정책이 전국 부동산 정책으로 파급되는 거 아닌가. 서울시 정책을 대통령 인수위 정책에 반영시키는 것은 어떤지.
 
"우리가 실무적으로 해오던 문제들을 국토부 기재부 산업부 등과 논의해 볼 기회가 있으면 좋은 방안이 나올 것 같다. 규제완화로 인한 정상화를 요구해왔다. 그간 정부가 인위적으로 공급을 막아왔다.

정부가 시장에 너무 광범위하게 끼어들면 부작용이 나온다. 정부가 주도적으로 할 부분이 있고, 민간에서 할 건 민간에 맡기고 해야지, 공공이 시장을 주도해선 안 된다고 생각한다.
 
가령 공공에서 해야 할 일은 저소득층 등 주거취약계층을 위한 공공주택 마련 등이고, 민영주택사업들은 민간에서 사업이 정상화되고 예측 가능하게 도와줘야 한다. 

그러다 문제가 터지면 그 부분들을 개선시켜야지 인위적으로 안전진단으로 막는다든지, 시장 흐름을 막으면 안된다. 

2015년 이후로 재개발 지정이 한 번도 없었다. 지금 논의되는 재개발 지구들도 그동안 올 스톱됐다. 지난 정부는 공급관리가 아닌 수요관리에 집중해왔다.
 
다만 새 정부가 공급부문에서 갑자기 확 풀면(주택공급확대를 하면), 문제가 있기 때문에 속도조절이 중요하다.
 
살던 사람들의 이주문제와 세입자들의 주택문제가 발생한다. 서울 전역에서 너무 많은 지역을 한꺼번에 개발하게 되면 이주할 곳도 없고 전·월세값도 오르기 때문에 속도를 조절하며 하는 게 중요하다."
 
-가장 먼저 재개발·재건축이 추진될 곳과 그 공급 규모는.
 
"재건축은 잠실5단지, 여의도, 압구정, 은마 등 10년간 멈춰있던 주요단지 중 잠실5단지가 올해 초에 가장 먼저 도시계획위원회를 통과했다.

교통영향평가, 건축심의 등을 거쳐 인가가 나올 것 같다. 이후 주요 재건축단지들도 부동산 시장을 보며 하나하나 해나갈 것이다.

재개발은 작년 말 공모로 선정된 후보지 21곳이 각 자치구에서 정비계획 수립 용역 발주 중으로, 연내 신속통합기획안 마련 후 내년 상반기부터 정비구역 지정 절차를 밟을 예정이다. 그러면 약 2만5000호의 주택이 공급된다."
 
-앞으로 24년까지 3년간 아파트 공급 규모는.
"3년간 총 23만3000호가 공급된다. 연평균 7만8000호가 공급되는 것이다. 이 가운데 아파트는 연평균 5만1000호가 공급, 총 15만3000호가 보급된다. 비 아파트는 연평균 2만7000호가 지어진다."
 
-서울과 경기도 인구 격차가 점점 커지고 있다. 
 
"부동산 가격 때문이다. 3~4인 가구들은 서울에서 집이 좁고 또 교육 문제로 경기도로 이사를 간다. 그런데 1~2인 가구는 오히려 서울로 유입되고 있다. 그래서 서울은 전체 가구 수는 그리 줄지 않는데 인구가 줄고 있다. 자꾸 빠져나가면 서울 집값이 빠져야 되는데 그렇지 않은 게 세대수가 계속 증가추세이기 때문이다. 결국 주거비 부담 문제가 가장 크다."