전국 아파트 10채 중 4채 2년 전 대비 전셋값 하락…역전세난 휩쓰나

권역별 아파트 2년 전 대비 전세보증금 하락 주택형 비중(연간 기준)

울산, 경남 등 지방과 경기도를 중심으로 역전세 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 지난 수년간 공고했던 서울 전셋값까지 휘청이면서 역전세 조짐이 나타나고 있다.

18일 부동산정보서비스 ㈜직방이 국토교통부 아파트 실거래가격을 분석한 결과 2018년 기준 전세보증금이 2년 전보다 하락한 아파트가 전국 평균 38.6%에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 전국 아파트 10채 가운데 4채가 2년 전보다 전셋값이 떨어졌다는 의미다. 집주인들이 새 세입자를 구했더라도 기존 세입자에게 돌려줄 전세금 마련에 빨간불이 켜졌을 가능성이 높다.

권역별로 보면 지방은 절반이 넘는 51.3%, 수도권은 29.7%가 2년 전 전셋값보다 낮은 가격에 전세 거래가 이뤄졌다.

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특히 지방은 전세금 하락폭도 점점 커지고 있다. 전세금이 2년 전보다 10% 이상 하락한 비중이 49.4%에서 54.3%로 상승했다. 직방 관계자는 "지방은 전체적인 하락세이긴 하지만 하락률이 높은 전세 아파트 비중도 동시에 늘어나면서 전세 시장이 안정기를 넘어 침체기에 들어서는 것으로 추정된다"고 말했다.

지방은 2년 전 전셋값과 현재 전세가격 간 차액도 마이너스로 전환했다. 2017년부터 차액 폭이 줄어들더니 전셋값이 2년 전보다 훨씬 낮아진 것이다. 지난해 4분기 기준으로 2년 전 대비 전세보증금 평균 차액은 전국 388만원, 수도권 1113만원, 지방 -825만원인 것으로 조사됐다.

특히 지방은 지역 경기침체를 겪는 곳들을 중심으로 2년 전 대비 전셋값 하락세가 두드러졌다. 세종특별자치시는 2년 전 대비 전세보증금이 2835만원이나 낮아졌다. 이어 울산광역시(-2222만원), 경상남도(-2018만원), 경상북도(-1059만원) 등 순으로 마이너스 차액이 컸다. 이는 해당 지역의 기간산업이 침체를 보이면서 기존 수요자들이 지역에서 이탈하고 있기 때문인 것으로 풀이된다.

전셋값이 큰 폭으로 하락하며 집주인들의 보증금 반환 부담이 커졌다. 예컨대 울산광역시의 경우 새 세입자를 들인들 평균 2222만원 수준의 보증금을 집주인들이 따로 마련해야 하는 상황인 셈이다. 집주인이 현금 마련에 어려움을 겪는다면, 기존 세입자들은 전세금을 떼일 위험이 높다.

실제로 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 지난해 위원회에 총 2515건의 분쟁 조정이 접수됐는데 이 중 71.6%인 1801건이 전세보증금 반환 관련 분쟁인 것으로 집계됐다.

시장은 지방을 중심으로 나타나고 있는 역전세 현상이 서울로 확산될지 주목한다. 실제로 올해 들어서 서울지역의 주택보증금 반환분쟁 증가가 눈에 띈다. 지난해 1월 조정위원회 서울지부로 접수된 건수는 총 70건으로, 이 중 62%(44건)가 보증금 반환 분쟁이었다면 올해 1월에는 그 비중이 76%로 늘었다. 전체 88건 중 67건이 전세보증금을 만기에 돌려받지 못해 반환 중재를 요청해 온 것이다.

서울에서는 대단지 아파트 입주를 앞둔 지역을 중심으로 전셋값 하락이 두드러진다. 대규모 입주가 이뤄지면서 주변 기존 아파트들의 전셋값이 빠른 속도로 떨어지고 있다. 강남에서는 1만여 가구에 달하는 송파구 헬리오시티가 전세 세입자들을 빨아들이면서 강동구까지 휘청이는 모양새다. 

강동구 고덕동의 대장 아파트인 고덕 래미안 힐스테이트(이하 고래힐)의 전용면적 59㎡와 84㎡는 지난해 10월 이래 현재(2월 15일 기준)까지 각각 1억1000만원, 8500만원씩 하락했다. 헬리오시티의 물량에 2017년 1월 입주를 한 고래힐의 2년 만기 전세계약이 도래하면서 매물이 한꺼번에 쏟아졌기 때문이다. 

강동구는 오는 6월 래미안 명일역 솔베뉴(1900가구)를 시작으로 9월 고덕 그라시움(4932가구) 등 1만여 가구가 입주를 할 예정이어서 향후 전셋값 하락세가 더욱 두드러질 것이란 전망이 많다.

직방 관계자는 "개별적인 신용도와 리스크로 인해 현재 시장에 전반적인 미반환 위험성이 높고, 한계점을 넘어섰다고 판단하기도 쉽지 않은 상황"이라면서도 "현재의 추세가 전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요는 있다"고 말했다.