전세시장 하향세에 '깡통전세' 우려…"전세 보증금 사수 노하우는?"

[이미지=아이클릭아트]

최근 전국적으로 전세시장이 하향 기조를 보이고 있는 데다, 올해 풍성한 입주물량 증가까지 예고되면서 '깡통전세'에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다.

깡통전세란 전세가격이 떨어져 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 뜻한다.

세입자에게 전세보증금이란 전 재산이나 다름없다. 때문에 세입자라면 전세를 얻을 때 보증금을 안전하게 지키기 위한 여러 가지 방법들을 꼼꼼히 숙지할 필요가 있다.

깡통전세 방지를 위해서는 먼저 계약 전 등기부등본부터 파악해야 한다. 등기부등본 확인을 통해 집주인과 동본 상 소유자가 일치하는지, 근저당 금액이 매매가 대비 과도하게 설정돼 있지는 않은지 등을 종합적으로 확인해야 한다. 가장 좋은 것은 대출이 없는 집을 구하는 것이다.

하지만 만약 근저당 집에 들어간다면 대출금과 전세금을 포함한 금액은 매매가 대비 60~70%로 보수적으로 접근하는 것이 안전하다. 주택이 경매로 넘어갈 경우 통상적으로 시세보다 약 10% 더 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많이 때문이다.

또 계약금을 내고 잔금을 치르기 전 주인명의가 변경돼 낭패를 보는 경우가 있는데, 이럴 때 역시 등기부등본을 수시로 파악하면 큰 도움이 된다.

계약 시 선순위인 다른 세입자가 있는지를 면밀히 살피는 것도 중요하다. 향후 집이 경매로 넘어가거나 선순위 임차보증금이나 은행대출을 뺄 경우 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

이사한 날 해당 주민센터로 가 확정일자를 받고 동시에 전입신고를 하는 것도 중요하다. 이렇게 되면 임대차보호법상 대향력을 확보해 전세금을 보호받을 수 있다. 확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가 대항력을 갖춘 날로 인정되는 데 따른 것이다.

전입신고가 어렵다면 전세권을 설정해야한다. 전세권을 설정하면 전입신고와 확정일자를 받은 것과 마찬가지로 전세금 반환 요구가 가능하고, 경매에 넘어갈 경우 낙찰을 받을 수도 있다.

집주인 세금 체납 여부도 꼼꼼히 살펴야한다. 등기부등본 확인 결과 세입자보다 앞선 권리자가 없어 안심하고 전세권 설정 및 확정일자를 받았다 해도, 이보다 앞서 체납국세가 있다면 전세보증금을 돌려받기 어렵다.

세입자라면 국세청에서 운영하는 '미납국세열람제도'를 활용하는 것도 한 방법이다. 이는 집주인 동의를 얻어 세금 체납액을 알아볼 수 있는 장치다.

전세금반환보증보험에 가입하는 것은 깡통전세를 방지하기 위한 매우 좋은 방법이다. 이는 주택이 경매에 넘어간다 해도 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI)이 세입자에게 대신 전세금을 돌려주는 제도다. 전세금반환보증보험은 오는 2월부터 집주인 동의 없이도 가입이 가능하다.

다만 가입 조건이 다소 까다로운 점은 유념해야 한다. 해당 주택에 경매, 압류, 가압류, 가처분 등이 없어야 하고, 다른 세입의 전입이 있어도 가입을 할 수 없다. 또 주택 건물과 토지 임대인이 같아야 하고, 전세 계약서상 확정일자를 받아야 한다.