[10·24 가계부채 대책] 대출로 재산 불린 임대업자 돈줄 끊는다

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 정부서울청사에서 가계부채 종합대책을 발표하고 있다. [사진=유대길 기자, [e-mail]]

부동산 활황세와 맞물려 급증한 임대업 대출의 증가세가 둔화될 전망이다. 이번 정부가 부동산 투자를 '비(非)생산적'이라고 거듭 지적해온 만큼 임대업자의 돈줄을 강하게 죄는 정책이 마련됐기 때문이다.

정부가 24일 발표한 가계부채 종합대책에는 자영업자 급증의 주요인으로 꼽힌 부동산임대업자의 대출을 바짝 조이는 방안이 다수 담겼다.

내년 3월부터 부동산임대업자의 상환 능력 심사 시 임대업 이자상환비율(RTI)을 산출해 참고지표로 운영키로 했다. RTI란 연간 이자비용에서 연간 임대소득이 차지하는 비중이다. RTI를 참고지표로 활용할 경우, 임대소득이 이자비용에 못 미치거나 비슷한 수준이면 대출이 어려워진다. 대출이자를 임대료로 충당하는 것을 차단하는 것이다. 

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정부는 RTI를 규제비율로 도입할지 여부도 검토 중이다. 이번 발표에서는 참고지표로 활용한다고 밝혔을 뿐 명확한 RTI 규제비율이 명시되지 않았다. 정부는 RTI를 활용하면 투기세력을 차단할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 투기세력은 임대 수입이 많지 않더라도 대출 이자를 충당할 수 있는 수준이면 부동산 시세 상승시 이를 처분해 차익을 얻는 것을 기대하고 부동산을 사재기한다. 대출이자보다 높은 임대수입을 기대하고 부동산을 사는 임대사업 방식과는 다른 시각이다.

시중은행 관계자는 "현장에서는 그동안에도 RTI를 부동산 임대업자 대출 심사 시 참고해왔다"면서도 "명확한 비율 없이 양호·보통으로 평가에 활용해왔다"고 말했다.

임대사업자에게 여신심사 가이드라인도 도입한다. 대출 원금을 처음부터 나눠 갚는 것으로, 정부는 임대업 대출의 특성을 고려해 담보대출 중 유효담보가액 초과분에 대해서 분할상환을 유도하기로 했다.

금융권은 임대사업자의 담보물인 오피스텔이나 상가 등을 개별 평가해 유효담보가액의 50~80% 수준으로 대출을 해준다. 예컨대 10억원짜리 상가 건물을 담보인정비율(LTV) 60% 기준으로 대출한다면 유효 담보가액은 6억원이다. 임차보증금이 3억원이라면 이를 제한 나머지 3억원을 분할 상환해야 한다.

아울러 3월부터는 개인사업자 여신심사 시 소득과 신용등급 외에도 업종별 업황, 상권특성 및 소득대비 대출비율(LTI) 등을 종합적으로 활용해야 한다.

정부가 이처럼 부동산임대업 대출에 제동을 건 것은 개인사업자 대출이 치솟고 있어서다. 한국은행에 따르면 9월 말 은행의 개인사업자 대출 잔액은 282조원으로 한 달 새 3조4000억원이 늘었다. 개인사업자 대출이 폭증한 데는 부동산임대업으로 자금이 급격히 쏠렸기 때문이다.

한편, 일각에서는 이번 대책이 갭 투자를 예방할 수 있을지는 미지수라고 주장했다. 금융권 관계자는 "갭 투자는 아파트에 전세 세입자를 들이는 것이 대부분이어서 상가와는 별개의 문제일 뿐만 아니라 대출을 받는 경우도 거의 없다"면서 "RTI 도입으로 갭 투자를 차단하는 효과는 크지 않을 것으로 본다"고 말했다.