[가계부채 대책] 新DTI·DSR 시대 도래…"신혼부부·초년병은 대출 유리"

서울 영등포구 여의도동 일대 아파트 단지들 전경. [사진=남궁진웅 기자, [e-mail]]

대출 규제 및 서민 지원을 골자로 한 정부의 '가계부채 종합대책'이 24일 발표되면서 부동산 업계가 술렁이고 있다. 다주택자의 무분별한 추가 대출이 차단되는 반면, 초년병의 내집마련은 상대적으로 용이해지는 등 계층별 희비도 엇갈릴 전망이다.

이번 대책에서 주택 시장에 큰 파장을 미칠만한 요소는 연간 소득에서 빚을 갚는 액수와 비율을 따지는, 종전의 DTI를 강화한 '신(新)총부채상환비율(DTI)'과 주택담보대출은 물론 기타 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 합산해 대출 상환액을 계산하는 '총부채원리금상환비율(DSR)'의 도입이다.

지금은 신규 주택담보대출을 받을 때 기존 대출의 경우 원금은 빼고 이자만 감안하고 있지만, 신DTI가 적용되면 이같은 대출 한도 확대에 제동이 걸려 다주택자들의 압박은 상대적으로 커진다.

반면 사회 초년병은 이번 대책의 최대 수혜층이라는 분석이 나온다. 장래소득까지 고려한 원리금 상환능력을 따지는 내용이 이번 신DTI에 포함됐기 때문이다. 정부 역시 이번 대책을 마련하면서 청년층과 신혼부부 등 서민 실수요자를 보호하는데 초점을 맞췄다고 강조했다. 

은행은 내년 1월부터 지금같이 차주의 최근 1년간의 기록이 아닌 2년간의 소득 기록을 뒤져보기로 했다. 또 앞으로 이들 차주가 얼마나 더 벌 수 있는 지 장래소득을 추정해 대출 한도를 정한다는 방침이다. 이직이나 승진 가능성이 많은 초·중년층의 경우 대출 가능액수가 증가할 수 있는 것이다.

게다가 정부는 청년층과 신혼부부 등 주택 실수요자들에게는 최근 2년간 소득확인 규정을 적용하지 않고 청년층에는 장래 예상소득 증액한도 10%를 초과해 적용할 수 있게 했다. 신혼부부의 기준은 혼인한지 5년 이내이면서 자녀가 없는 경우다. 또 청년층은 새 DTI와 관련해 만 40세 미만으로 설정할 계획이다.

장래소득과 관련해 정부는 통계청 정보 등을 활용해 '장래소득 인정기준 제시방안' 등을 검토할 계획이다.

권대중 대한부동산학회장은 "이번 신DTI 도입으로 직격탄을 맞을 것으로 예상되는 계층은 다주택자들이다. 무엇보다 연말까지 이들 매물이 출시될 확률도 한층 높아졌다"며 "반면 장래소득이 증가할 가능성이 높은 40세 미만 청년층이라면 대출한도가 현재보다 늘어나는 만큼 이번 대책의 가장 큰 수혜층으로 봐도 무방하다"고 말했다.

권 학회장은 "다만 이번 대책으로 일반 서민층까지 혜택을 본다고 보기엔 어폐가 있다. 아무리 무주택자라 해도 중장년층의 경우 대출을 확보하지 않은 경우가 거의 없기 때문"이라며 "계층별로 더욱 세심한 맞춤형 처방이 요구된다"고 조언했다.

중도금 대출 규제도 확대된다. 정부는 가계부채 급증 주범으로 주택집단대출을 지목, 이를 낮추기 위해 수도권, 광역시, 세종시의 경우 중도금 대출 한도를 6억원에서 5억원으로 줄인다는 방침이다. 게다가 중도금 보증 비율도 종전 90%에서 80%까지 낮추기로 해 건설사들의 신규 분양에도 차질이 빚어질 전망이다.

중도금은 신규 아파트 분양시 계약금과 잔금 사이에 지불하는 금액이다. 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 형태로 구성되는 것이 관행처럼 자리잡아 왔으며 이중 중도금 60%는 모두 집단대출로 충당됐다.

이 과정에서 주택도시보증공사(HUG) 및 주택금융공사가 중도금 대출의 90%까지 보증을 해줬지만 앞으로는 이보다 10%포인트 더 떨어져 신규분양 시장의 위축이 불가피할 전망이다. 건설사들이 분양보증을 받게 되면 미입주 등에 대한 리스크가 10%에서 20%로 늘어나기 때문이다.

은행들이 건설업체들의 재무구조나 신규 분양단지들의 사업성을 꼼꼼히 파악해 대출을 할 수 밖에 없는 금융 시스템이 조성되는 셈이다.

양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "중도금 대출 보증한도가 80%까지 떨어지면 사업성 없는 단지의 경우 이자부담이 상대적으로 큰 제2금융권으로 몰리게 된다"며 "역시 여유 자금이 부족한 수요층도 상대적으로 분양가가 저렴한 단지에 청약을 넣기 때문에 이들의 이자 부담도 함께 높아진다"고 지적했다.