[2025 부동산 전망] ②"상반기까지 관망세...최대 변수는 '尹 탄핵 정국'과 '금리'"

[그래픽=아주경제]

2025년 부동산 시장은 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성과 금리가 최대 변수로 떠오른 가운데 상반기엔 관망세가 지속되다 하반기에 다소 반등하는 '상저하고' 흐름을 보일 것이라는 전망이 우세했다. 전문가들은 전국 집값은 보합세를 보이지만 서울 집값은 상승세를 이어갈 것으로 봤다. 5% 이상 상승을 점친 전문가도 상당수 있었다. 전월세 시장은 입주 물량 감소와 매매 시장 수요가 임대차 시장으로 이동하는 데 따른 여파로 가격이 상승할 것으로 예상됐다.

◇전문가 56% "상반기까지 관망세 지속"···서울 집값과 전월세 시장은 상승 전망

5일 아주경제가 국내 부동산 전문가 50명을 대상으로 '2025년 부동산 시장 전망'에 대한 설문조사를 실시한 결과 서울과 전국 집값 전망은 엇갈린 흐름을 나타냈다. 서울 집값에 대해 전문가 대다수가 상승을 예측했지만 전국 주택 가격은 보합세를 보일 것이라는 의견이 가장 많았다.

전국 주택 가격 전망에 대한 질문에 응답자 중 30%(15명)는 '보합'에 무게를 뒀고 '1% 이상~3% 미만 상승'이 20%(10명)로 뒤를 이었다. 반면 서울 집값에 대해서는 응답자 80%(40명)가 '상승'을 예상했다. '1% 이상~3% 미만 상승'이 36%(18명)로 가장 많았고, 14%(7명)는 '5% 이상' 상승을 전망했다. 서울 집값 '하락'을 예상한 전문가는 10%(5명) , ‘보합’(1% 미만 하락~1% 미만 상승)을 전망한 전문가는 8%(4명)였다. 

관련기사

• 올해 주택 매수자 40%는 생애최초…11년 만에 최대 규모

전월세 시장은 응답자 중 84%(42명)가 '상승'을 예측했다. 오름폭에 따라 '1% 이상~3% 미만 상승'을 내다본 전문가가 38%(19명)로 가장 많았고, '3% 이상~5% 미만 상승'은 28%(14명)였다. '5% 이상 상승'을 예상한 응답자도 18%(9명)에 달했다. 

설문 응답자 절반 이상인 56%(28명)는 지난해 하반기부터 나타난 부동산 시장 관망세가 올해 상반기까지 계속될 것으로 전망했다. 대출 규제 등으로 매매 시장이 위축된 데다 탄핵 정국 등 정치적 불확실성은 물론 전반적인 경기도 침체 조짐을 보이고 있다는 분석이다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 매매거래량은 신고기한(거래 후 한 달)이 남아 있지만 1975건으로 11월(3296건)과 비교해 40% 감소했다. 

침체 국면이 좀 더 이어질 것이라는 의견도 적지 않다. 침체 기간을 ‘2025년 하반기’로 내다본 전문가가 22%(11명)에 달했고 '2026년 상반기'(6%, 3명), '2027년'(4%, 2명) 등 현재 흐름이 1~2년 이어질 것으로 전망한 전문가들도 있었다. 

◇"올해 부동산 시장 최대 변수 '탄핵 정국·금리'···주택 공급, 부동산 PF 정책 중요"

올해 부동산 시장에 영향을 미칠 변수로는 '탄핵 정국'(28%, 14명)을 꼽은 전문가가 가장 많았다. 탄핵 정국과 이로 인한 정책 불확실성으로 인해 관망세가 심화하고 있는 만큼 현재 상황이 길어지면 시장 위축이 계속될 수밖에 없다는 분석이다. 

응답자 중 26%(13명)는 '금리'를 최대 변수로 꼽았다. 경기 침체 우려가 커지며 한국은행이 올해 초 기준금리를 추가로 내릴 수 있다는 관측이 나오고 있어서다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "추가적인 기준금리 인하에 이어 대출 금리 인하로 이어지게 되면 서울 아파트를 중심으로 상승세가 나타날 수 있다"고 말했다.

'정부 정책'과 '공급 물량'이 중요하다는 답변도 각각 24%(12명), 10%(5명)로 집계됐다. 정부 정책 동력 상실 우려가 큰 상황에서 건설 경기 침체로 공급 물량이 작년 대비 크게 줄어들 것으로 예상돼 시장에 영향을 미칠 것이라는 판단이다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 총 26만3330가구로 올해(36만4058가구)보다 10만728가구(27.7%) 줄어들 전망이다. 

전문가들은 부동산 시장 안정화를 위해 가장 시급히 개선해야 할 정책으로 꾸준한 주택 공급, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 정상화, 규제 완화 등을 꼽았다. 

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 주거용부동산팀장은 "현재 수도권을 중심으로 한 공급 부족과 지방의 과잉공급 문제가 시장 불균형을 초래하고 있다"며 "1기 신도시 재건축을 비롯한 정비사업 후속 대책과 '재건축 초과이익 환수제' 완화 등 규제 완화도 다시 검토해야 한다"고 말했다.