[2025 부동산 전망] ③올해 핵심 투자처 1위는 신축아파트…'얼죽신' 강화에 수도권 분양도 활황

서울 강남구 재건축 추진 아파트 전경. [사진=우주성 기자]

올해 부동산 관련 유망 투자처로 ‘신축 아파트’가 1순위에 이름을 올렸다. 시장 불확실성과 분양가 상승 여파로 신축 아파트에 대한 수요가 더욱 확대될 것이라는 전망에서다. 공급 감축 추세가 이어지는 상황에서 수도권 역세권 신축 아파트를 중심으로 당분간 견조한 가격 경쟁력이 유지될 것이라는 관측이다.
 
5일 아주경제가 부동산 전문가 50인을 대상으로 실시한 ‘2025 부동산 시장 전망’ 설문조사에서 올해 부동산 유망 투자처를 묻는 질문에 응답자 절반(50%)이 ‘신축 아파트’를 꼽았다. 지난해 같은 설문조사에서 유망 투자처 1위로 꼽혔던 ‘재건축 아파트’는 2위(28%)를 기록했다.
 

전문가들은 거래량 감소 등 시장에 불확실성이 증대된 상황에서 신축 아파트가 가격 방어에 큰 장점이 있다고 판단했다. 부동산R114에 따르면 2023년 기준 전국 신축 아파트 평균 매매가는 구축 아파트보다 20% 이상 높은 가격에 거래되고 있는 상황이다.
 
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “실거주 목적 또는 임대차 목적에서도 신축 아파트는 거래 회전율과 임차인 선호가 높아 가격 경쟁력은 당분간 유지될 것”이라고 말했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “신축 중에서도 분양가 상한제 적용 주택은 안전 마진을 확보할 수 있어 손해를 볼 가능성이 비교적 낮다”고 평가했다.

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특히 공급 위축과 분양가 인상으로 올해 신축에 대한 수요가 더욱 집중될 것이라고 보는 견해가 다수였다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “신축에 대한 실수요자 쏠림 현상이 지속될 것으로 보이는 반면 입주 물량은 이에 미치지 못하며 가격 상승이 예상된다”고 전망했다.

이지현 주택산업연구원 부연구위원도 “2022년부터 올해 말까지 50만여 가구 공급 부족이 누적될 것”이라며 “서울과 수도권을 중심으로 신축 아파트 가격도 상승할 전망”이라고 말했다.
 
반면 정부의 공급 확대 정책에 따른 핵심 수혜지인 재건축 사업장에 주목해야 한다는 전문가들도 적지 않았다. 김학환 숭실사이버대학교 부동산학과 명예교수는 “재건축 추진이 원활한 아파트 조합원으로서 분양받을 수 있는 아파트는 향후 유망한 투자 대상”이라고 언급했다.
 
이주현 지지옥션 연구위원은 “알짜 입지 내 재건축 아파트 또는 1기 신도시 선도지구 아파트에 대한 개발 기대감이 이어질 것”이라며 “주요 입지 또는 사업이 가시화된 단지 내 재건축 아파트 경매 물건을 매입하는 것도 좋은 방법”이라고 말했다.
 
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “최근 사업 진행 속도가 빠른 재건축 아파트에 대한 관심도가 높아지는 양상”이라며 “서울을 비롯한 1기 신도시 노후계획도시 대상지를 중심으로 관심을 유지할 필요가 있다”고 제언했다.
 
한편 금리 인하 기조로 투자 관심이 커지고 있는 수익형 부동산을 투자처로 추천한 응답은 10%였고, 빌라(6%)와 꼬마빌딩(4%)이 뒤를 이었다. 일부 전문가들은 준신축(건축 연도 6~10년 이하)에도 관심을 가질 필요가 있다고 조언했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “신축 아파트 가격이 과도하게 상승한 상황에서 상대적으로 주거 여건이 우수하고 가성비가 좋은 준신축 아파트로 관심이 넘어갈 가능성이 높다”고 말했다.
 
이번 설문에서 '올해 주택시장에서 관심을 갖고 지켜볼 만한 지역'에 대해 응답자 중 62%는 '서울 강남권'을 지목했다. '서울 강북권'이라고 답한 비중도 30%로 90% 이상이 서울 주택시장을 주시할 필요가 있다고 언급했다.
 
김종대 GS건설 건축주택마케팅부문장은 “강남 3구와 마용성 등 일부 최선호 지역 외에는 아직 과거 고점 대비 회복률이 비교적 높지 않기 때문에 서울 상급지와 갭 메우기로 서울 시내 전반적으로 가격 상승 가능성이 있다”고 강조했다.
 
전문가들은 올해 분양 시장은 서울 등 수도권 집중화가 더욱 심화될 것이라고 내다봤다. 수도권 주택 공급 감소로 장기적으로 분양가격 상승세도 이어지는 만큼 실수요자들에게 내 집 마련을 추천한다는 의견도 다수였다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “입주 물량 감소가 2027년까지 이어질 예정"이라며 "신규 분양가가 상승 추세인 상황에서 수도권을 중심으로 청약 시장은 올해에도 유망할 것”이라고 말했다.