기업형 장기민간임대주택 도입···2035년까지 10만 가구 공급

27일 서울 시내 아파트. 2024.8.27 [사진=연합뉴스]

정부가 오는 2035년까지 신(新)유형 민간장기임대주택과 복합개발 공공임대주택 총 15만 가구를 공급한다. 신유형 민간장기임대주택은 리츠(부동산투자회사) 등 법인이 장기간 운영할 수 있는 모델로, 매년 1만 가구씩 10년간 10만 가구가 공급될 예정이다. 

국토교통부는 지난달 3일 발표한 '역동경제 로드맵'에 따른 후속 대책으로 '서민·중산층·미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안'을 27일 발표했다.
 

민간도 100가구 이상·20년 이상 임대주택 공급 가능해진다

신유형 민간장기임대주택 공급 방안에는 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제완화와 공적지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업모델이 담겼다. 

일본, 미국 등 주요국의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등이 결합되면서 '대규모 장기임대기업' 중심으로 운영되고 있다.

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반면, 우리나라의 경우 현행 '민간임대주택에 관한 특별법'상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 기존 임대주택은 매각 등을 통해 재고가 소멸될 수밖에 없고 규모 있는 임대전문기업의 신규 출현이 어려운 상황이다. 

이에 정부는 임대료 등 규제완화와 세제·금융·택지 등 공적지원이 가능한 신유형 장기임대 서비스를 통해 민간임대주택 공급을 늘린다는 계획이다.

먼저 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제가 완화된다. 현재는 대규모 장기임대 운영을 할 경우 초기임대료와 의무임대기간 중 계약갱신청구권 △임대료상승률 5% 상한 및 CPI 연동 △임차인대표회의 협의의무 △임차인 변경 시에도 5% 상한 적용 등 규제가 부과되는데 이를 완화하는 것이다.

또 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책이 반영된다. 

민간임대주택 사업자의 선택권도 확대된다. 

기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 사업모델을 다양화(자율형·준자율형·지원형)하고 사업모델별 공적의무와 인센티브도 차등을 둔다. 

김규철 국토부 주택토지실장은 "현재 임대사업자들이 공급할 수 있는 민간임대의 유형이나 사업구조에 대한 생각이 다 다르기 때문에 선택할 수 있는 여지를 만들어주자는 취지"라고 설명했다. 

자율형 사업모델은 민간임대법상 임대료 규제가 모두 폐지되지만 정부의 지원도 중과세 배제 등 최소한도로 적용된다. 준자율형은 계약갱신청구권과 5% 상한이 적용되지만 기금융자와 지방세감면 등 혜택이 추가되고, 지원형은 초기임대료를 시세의 95%까지 제한하는 대신 기금출자 등 확대된 공적지원을 제공한다. 

임대사업자 희망에 따라 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합도 가능해진다.

아울러 장기사업인 만큼 장기투자에 적합한 보험사도 참여를 위한 제도적 기반을 제공하고 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익실현할 수 있도록 포괄양수도도 허용하며 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우선 참여도 허용한다. 

신유형 장기민간임대주택이 도입되면 임차인은 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 거주할 수 있는 새로운 주거선택권을 제공받게 된다. 

국토부는 제도 도입으로 다양한 주거서비스를 누리면서 신속·체계적인 하자보수를 받고 원하는 기간만큼 안전하게 거주할 수 있어 주거안정이 강화될 것으로 기대된다고 밝혔다. 
 

30년 이상 노후화된 공공청사, 임대주택과 복합개발해 공급

노후 공공청사 복합개발을 통한 임대주택도 공급된다. 

그간 노후 공공청사 복합개발 임대주택은 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(KAMCO)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행해 사업 추진 동력이 다소 부족하다는 비판을 받았다.

이에 국토부는 기획재정부와 행정안전부, 지방자치단체 및 사업시행자 등이 직접 참여하는 '공공시설 복합개발 추진 협의회'를 출범해 복합개발 추진 과정을 체계화할 계획이다. 

30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화함으로써 일련의 추진 과정을 체계화하는 것이 이번 공급 방안의 핵심이다.

복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행된 '국토계획법' 상의 입체복합구역으로 지정하는 방안도 담겼다. 입체복합구역으로 지정되면 용도지역의 변경 없이도 용적률이 최대 200%까지 완화돼 국·공유부지의 활용도가 높아진다. 또 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우 주차장 기준도 대폭 완화된다. 

이번 복합개발을 통해 공급되는 건설형 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 '영유아 양육가구', '문화예술인', '취업(창업)준비청년' 등으로 특화할 수 있도록 해 도심지 주택을 필요로 하는 미래세대에 공급을 집중할 계획이다. 
 

박상우 장관, 민간장기임대주택 현장방문…업계 의견수렴

박상우 국토부 장관은 이날 경제장관회의를 마치고 공공지원 민간임대주택인 ‘삼각지역 '베르디움 프렌즈' 현장을 방문해 입주현황 점검 및 업계 간담회를 개최한다. 

박상우 장관은 이날 당일 발표한 대책에 대한 업계 의견수렴 및 앞으로의 임대주택 공급방향에 대해 논의한다는 계획이다.

박 장관은 "이번 대책이 임대주택 공급의 패러다임을 전환하는 계기가 되길 바라며 청년, 신혼부부, 고령자 등 다양한 수요자가 원하는 곳에 적정수준의 임대료로 다양한 주거서비스를 누리며 이사 걱정, 전세사기 걱정 없이 원하는 기간만큼 안심하고 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 충분히 공급할 수 있을 것으로 기대된다"며 "국회, 관계부처와 긴밀히 협의해 법 개정, 사업지 발굴 등 관련 후속조치를 신속하게 이행하겠다"고 밝힐 예정이다.