[리츠 활성화 방안] "CR리츠가 지방 미분양 매입...공공지원 민간임대 리츠로 PF지원"

서울 송파구 아파트 단지 모습 [사진=연합뉴스]

부동산 경기 침체 여파로 미분양 주택이 전국에 7만 가구 이상이 쌓여가는 가운데 정부가 '기업구조조정리츠'(CR리츠)를 활용한 지원에 나선다. 지방 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 대해 각종 세제 혜택을 주겠다는 취지다.

국토교통부는 17일 오전 경제관계장관회의에서 이같은 내용의 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 '리츠 활성화 방안'을 발표했다.

국토부는 이번 대책을 통해 CR리츠를 재도입하기로 했다. 계속 증가하고 있는 미분양 주택 해소를 위한 조치다. 앞서 정부는 올 초 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 일환으로 CR리츠에 대한 지방 미분양 주택 매입을 지원하겠다 밝힌 바 있다.

CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 미분양 주택을 사들이고 임대로 운영하다 시장 상황이 좋아지면 분양 전환해 수익을 내는 구조다. 금융위기 직후인 2009년 운용된 CR리츠는 미분양 2200가구, 2014년 운용된 리츠는 500가구를 각각 매입했다. 주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었다. 그러나 CR 리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였다. 투자자는 연 6~7% 안팎의 수익을 거뒀다.

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이번 대책에 따라 향후 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 이른바 '악성 재고'로 불리는 준공 후 미분양 주택을 매입할 경우 정부 차원의 각종 세제혜택이 부여된다. 내년 12월까지 취득한 주택에 한해서는 현행 최대 12%인 취득세율을 1~3%(6억 원 이하 주택은 1%)로 낮춰주고, 취득 후 5년간은 종합부동산세 합산도 배제된다.

또한 미분양 CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증 활용을 지원한다. 모기지 보증은 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 모기지 대출 상환을 보증하는 상품이다. 

정부가 10년여 만에 다시 CR리츠 카드를 꺼내든 것은 미분양 주택이 위험선에 도달했다고 판단했기 때문이다. 국토부에 따르면 지난 4월 전국 미분양 주택은 7만1997가구로 집계됐다. 특히 전국 미분양 물량의 약 80%(5만2987가구)가 지방에 몰려 있는 상황이다. 

PF 부실 우려 사업장을 재구조화하는 데에도 리츠가 투입된다. 착공 전 브리지론 단계에서 더 사업 추진이 어려운 사업장은 LH 또는 공공지원 민간임대 리츠가 매입해 유동성을 지원한다. LH는 역경매 방식으로 보유 토지를 사들인다. 개별 공시지가나 공급가격의 90% 한도 내에서 채권(국고채 5년물 금리)을 지급하는 형태다. 국토부는 최근 건설 경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안, 시공사의 건설 실적 요건을  3년간 300가구에서 5년간 300가구로 완화할 방침이다. 

또한 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 임대주택 공급을 위해 장기임대주택 육성도 진행한다. 임대주택사업의 전문화·투명화·대형화를 위해 리츠를 적극 활용하고, 다양한 임대주택 유형 도입으로 조기정착을 유도하겠다는 계획이다. 이를 위해 공공택지, 기금출자 등의 지원과 리츠 수익의 임차인 공유 유도 등의 규제 완화를 추진할 방침이다. 도입방안은 관계부처 세부 협의 등을 거쳐 7월 중 발표할 계획이다.