['동상이몽' 주택공급] 전문가 10인이 꼽는 주택 공급부족 해법 키워드는…"공공 총량 확대·민간 규제 완화"

서울 강남구에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울 아파트 가격이 고공행진을 이어감에 따라 정부가 수도권 내 주택공급 물량이 충분하다며 공급 불안을 잠재우기 위한 메시지를 강조하고 있다. 그러나 전문가들은 정부의 이런 인식에 의견을 달리하고 있다. 서울 등 수도권에 수년 내 심각한 공급난이 심화될 가능성이 높기 때문에 물량을 늘리고 공급 시점도 앞당겨야 한다는 것이다.
 
전문가들은 향후 3기 신도시의 용적률 추가 상향과 임대주택 분양전환을 유도하는 등 공공 물량의 총량 자체를 대폭 늘리고, 민간 정비·임대사업과 다주택자에 대한 규제를 완화해 민간 공급을 촉진시켜야 한다고 강조했다. 
 
23일 업계에 따르면 정부는 지난 18일 ‘제7차 부동산 관계장관회의’를 통해 올해 서울시 아파트 입주 물량을 3만8000가구로 발표하고, 내년 물량도 4만8000가구로 추산했다. 반면 민간의 추정치는 정부 예상치를 크게 밑돈다. 부동산R114는 올해 서울 아파트 입주물량을 약 2만4000가구, 내년은 2만5000가구에 그칠 것이라고 보고 있다.

이 같은 차이는 공공의 통계에 도시형 생활주택과 청년안심주택 등의 입주 물량까지 대거 포함되면서 통계에 착시 효과가 발생하고 있다는 지적이다. 
 

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전문가들은 수년간 이어져 온 착공 물량 위축에 대비해 공공 및 민간 물량 공급 시점을 앞당길 필요가 있다고 강조한다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “3기 신도시 등 공공택지 공급에서 시공사가 정해지면 패스트트랙을 도입해 인허가에 속도를 내도록 해야 한다”고 말했다. 이어 “민간 역시 환경·교통영향평가 등 절차를 단축시켜 공급 속도를 높여야 한다”고 덧붙였다.
 
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “도심지에서 공급을 늘리려면 정비사업밖에 대안이 없다”며 “기존 시장과 주기적인 소통 및 조사를 통해 기존 공급 계획을 차질없이 진행하고, 계획된 정비 사업을 서둘러 보다 빠른 공급을 유도할 필요가 있다”고 전했다.
 
특히 공공의 공급 총량을 현재보다 대폭 늘리는 방안을 검토해야 한다는 목소리도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “향후 3년간은 공공택지 공급이나 정비사업 및 도시개발로 공급되는 물량 자체가 거의 없다”며 “현재 35만 가구 수준의 3기 신도시 공급 물량을 용적률 상향과 도시계획 수정을 통해 2기 신도시 수준인 60만 가구 수준으로 확대해야 한다”고 강조했다.
 
심형석 우대빵연구소 소장은 “정부의 그린벨트 해제 등을 통한 추가 공공택지 개발은 결국 3기 신도시보다 늦어질 수밖에 없기 때문에 공급 대책은 될 수 없다”며 “서울주택도시공사의 장기전세주택 등 임대주택 중에서 협의를 통해 분양전환 물량을 빠르게 공급하도록 하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다”고 지적했다.
 
서울 이외 수도권 부동산으로 주택 수요를 돌리는 방안을 모색해야 한다는 의견도 있다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 “현재의 수도권 택지를 통한 공급 대책은 수요자에게는 당장의 대책이 될 수 없다”며 “수도권 일대 주택 매입에 대한 양도세나 취득세 감면 등을 통해 수요를 분산할 필요가 있다”고 말했다.
 
전문가들은 이와 함께 민간 정비사업에 대한 추가적인 규제 완화를 통해 공급 여건을 마련하도록 정부가 나서야 한다고 제언했다.
 
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “그간 재건축 초과이익 환수제(재초환)에 대한 일부 완화가 이뤄졌지만, 핵심적인 규제는 그대로 남아있기 때문에 이를 폐지하거나 현실적으로 개정할 필요가 있다”고 지적했다.
 
그는 “기부채납 산정 방식도 과거 기준과 동일해 노후계획도시 특별법 등 각종 용적률 상향에도 실제 사업성 개선의 한계가 뚜렷하다”며 “지금의 기부채납 산정 방식을 획기적으로 개선하거나 임대주택 매입 금액이라도 현실화 해야 추가적인 사업성 개선이 가능하다”고 덧붙였다.
 
김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “재건축 초과 부담금이 늘어나고 있기 때문에 사업이 멈추는 현장들이 많아 공급에 차질을 빚게 되는 경우가 늘고 있다”며 “추가 부담금 지급 유예나 재초환 규제를 현재보다 완화하는 방안도 검토할 필요가 있다"고 설명했다.
 
아울러 다수 전문가들은 민간의 공급을 이끌 수 있는 시장 환경 조성되어야 한다고 짚었다. 송승현 도시와경제 대표는 “공급을 유도하기 위해서는 추가적인 거래가 이어질 수 있는 시장 환경이 필요하다”며 “세제 개선을 통해 다주택자와 법인의 주택 취득 장벽을 낮출 필요가 있다”고 강조했다.
 
다주택자 및 임대주택사업자에 대한 규제를 완화해 기존 주택의 주택 공급 효과를 높여야 한다는 것이 전문가들의 공통된 주장이다.
 
서진형 광운대학교 법무학과 교수는 “신축을 통한 아파트 공급은 전체 공급 시장에서 얼마되지 않는다”면서 “다주택자들의 보유주택이 주택 시장에서 공급자 역할도 해온 만큼 규제 완화를 통해 기존 주택을 통한 공급 활성화를 유도해야 한다”고 설명했다.
 
고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수 역시 “다주택 규제를 완화하거나 다주택자에 대한 기준을 수정해 시장에서 기존 매물이 원활하게 공급이 되도록 유도해야 한다”며 ”임대사업자에 대한 과도한 규제도 추가로 완화해야 한다”고 말했다.