모아타운 자치구 수시 공모 안 받는다…주민제안 동의기준도 강화

빌라와 단독주택이 섞인 서울 시내 주택가 풍경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

서울시가 오세훈표 소규모 정비사업 모델인 '모아타운' 사업의 자치구 공모를 조기 종료하고 주민 제안 방식으로만 신규 신청을 받기로 했다. 주민제안 동의 기준을 강화하고, 기획부동산을 통한 사도 지분쪼개기가 적발되면 선정에서 제외한다. 모아타운 추진지 곳곳에서 투기세력으로 인한 주민 갈등이 잇따르며 사업을 점차 축소해나간다는 방침이다. 

시는 모아주택‧모아타운 사업의 관심이 높아지고 사업 추진 움직임이 활발해지면서 모아타운을 둘러싼 주민 갈등 및 기획부동산 투기사례가 발생함에 따라 구체적인 실행계획과 지원방안이 담긴 '모아주택‧모아타운 갈등방지 세부 실행계획'을 마련해 추진한다고 18일 밝혔다. 이번 계획은 오는 19일부터 즉시 적용된다. 

앞서 시가 지난 3월 발표한 모아주택‧모아타운 갈등 방지대책 후속조치로 △자치구 공모 조기 종료 △원주민 보호를 위한 주민제안 동의기준 강화 △갈등 코디네이터 파견 및 모니터링 강화 △세입자 갈등조정 협의체 운영기준 마련 △기획부동산 투기거래 사도 구역 제외 △분기별 사도 투기 현황 모니터링 및 법령 위반사항 조치 등을 담고 있다. 
 

자치구 공모 조기 종료…주민제안 강화·갈등 코디 파견

우선 모아타운 자치구 공모는 이달 31일 조기 종료한다. 당초 2022년 3월부터 2025년 6월까지 시행 예정이었으나 현재까지 97곳이 모아타운 대상지로 선정돼 목표치였던 100곳이 충분히 가능해졌고, 공모 신청시 30%의 낮은 동의율이 주민 갈등의 주요 요인으로 작용한다는 조사 결과에 따라 조기 종료하기로 결정했다. 

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다만 각 사업 추진지의 공모 준비 상황 등을 고려해 오는 31일까지 자치구로 접수된 건만 인정되며, 기존 선정위원회 심의 안건으로 올랐다가 보류된 대상지는 요청시 대상지 적정 여부 심의를 통해 추가로 선정할 예정이다. 이후 자치구 공모를 준비 중이었던 지역은 주민제안 방식으로 전환해 주민이 직접 모아타운 관리계획 수립을 추진하도록 한다. 

원주민의 사업 참여율을 높이고 투기세력 주도로 추진되는 것을 막기 위해 모아타운 주민제안 동의 요건을 강화했다. 관리계획 수립 전, 계획범위에 대한 전문가 자문 동의율 기준을 '토지등소유자 수의 50%이상 동의'에서 주민제안 조례 기준인 '토지등소유자 60% 및 토지면적 2분의 1 이상'으로 일원화하고, 주택 등 분양받은 권리산정기준일을 시 자문요청 접수일 또는 구 접수일(주민요청시)로 앞당겨 지정한다. 

모아타운 주민제안 적정 범위 자문시 세부 검토 기준을 통해 부적합하다고 판단되는 지역은 추진을 불허한다. 구체적인 검토 기준은 △동의자 중 노후‧불량 건축물 소유자의 동의가 3분의 2 미만 △2022년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상 △반대 동의율이 토지등소유자의 25% 또는 토지면적 3분의 1 이상 △부동산 이상거래 등으로 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우로 해당 기준 어느 하나에 해당할 때 주민제안을 불허할 예정이다.

시는 이같은 대책으로 다수의 외지인이 신축 다세대 건축물 등을 매수 후 모아타운 관리계획 수립을 추진해 원주민과 갈등을 초래하는 문제가 해소될 것으로 보고 있다.
 

모아타운 기획부동산 투기대책 마련…대상지 선정·사업구역서 제외

앞서 기획부동산이 모아타운을 빌미로 사도를 매수해 단기간에 여러 명에게 지분공유 형태로 매도한 비정상적 투기행위를 차단하고, 이에 현혹당해 매수한 투기 세력에 대해서도 개발이익이 실현되지 못하도록  대책을 마련했다. 

우선 모아타운 대상지 선정 또는 주민제안시 사도에 대해 부동산실거래내역을 조사·분석해 기획부동산을 통한 사도 지분쪼개기가 적발되는 경우 우선적으로 선정에서 제외할 예정이다.

모아타운 관리계획 수립지역 중 기획부동산을 통한 사도 지분 쪼개기가 적발되는 필지는 모아주택 사업시행구역에서 제외해 현금청산 등에 따른 개발이익이 발생되지 않도록 기존 도로로 남길 예정이다.

모아주택은 정비구역을 전면철거후 개발하는 재개발 방식과는 달리 기존 도로 체계를 유지하며 사업시행구역을 설정하는 사업 특성상 기존 도로로 유지하도록 구역설정이 가능하다.

시는 모아타운 내 사도 지분공유 투기행위에 대해 분기별로 전수조사해 부정당한 거래 등 관련 법령 위반 시 예외없이 강력히 처벌할 계획이다. 

서울시 관계자는 "재개발은 정비구역이 지정될 경우 사업시행구역으로 확정되는 반면, 모아타운은 관리계획 수립 이후 사업가능구역별로 조합설립인가가 돼야 사업시행구역으로 확정되므로 조합설립 전까지는 사업시행 여부가 불투명하다"며 "모아타운을 미끼로 투자를 권유하는 사도를 매입하는 경우 투자손실의 우려가 있으므로 각별한 주의가 필요하다"고 밝혔다.

한편 지난 3월 적발된 모아타운 내 사도 지분쪼개기 투기행위에 대한 시의 전수조사 결과, 모아타운 9곳 14개 필지가 대상지 선정 후 기획부동산 거래를 통해 지분 쪼개기가 이뤄진 것으로 조사됐다.

시는 기획부동산에 의해 1차로 지분거래가 이뤄진 297건을 정밀 전수조사했으며, 계약일·거래금액 등 허위신고 행위에 대해 과태료를 부과하고 특수관계인 간 편법 증여, 차입금 거래 등 세금 탈루로 추정되는 건은 국세청에 통보 조치했다. 사도 지분거래를 중개하면서 공인중개사법을 위반한 중개업소 4곳에 대해서는 수사 의뢰했다.
 

관악구‧광진구‧강북구 총 3곳 조건부선정....7곳은 미선정‧보류

시는 지난 12일 제5차 모아타운 대상지 선정위원회를 열고 공모 신청한 10곳 중 관악구 난곡동, 광진구 자양1동, 강북구 수유동 3곳을 모아타운 대상지로 선정했다. 주민갈등 및 사업 실현성 여부, 지역여건 등을 고려해 동작구 상도4동은 미선정했고 광진구 자양4동은 재검토, 강서구 화곡본동 5개소는 조건부 보류했다.

이번에 선정된 3곳은 모아타운 대상지 내 노후한 단독주택·다가구주택이 밀집돼 기반시설이 열악하나 사업 추진을 위한 동의율이 50% 내외로 높은 지역이다.

이 외 7곳은 지역여건을 고려할 때 모아주택 추진이 부적정하거나 사업 실현성이 미비해 미선정 또는 보류됐다. 동작구 상도4동 일대(면적 8만2714㎡)는 기존 가로현황이 부정형해 사업가능구역을 나누기 어려운 지역으로, 단일구역으로 통합적 정비가 필요하다고 판단이다. 광진구 자양4동 12-10 일대(면적 7만5608㎡)는 주민이 희망하는 지역 위주로 사업실행가능한 구역계의 적정성이 재검토될 수 있도록 했다. 

시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 이번 5차 대상지 선정위원회 대상지에 대해 시 접수일 또는 구 접수일을 기준으로 권리산정기준일을 지정‧고시했다.

한병용 서울시 주택실장은 "그동안 모아주택·모아타운이 많은 관심 속에서 활발히 추진되고 있으나 일부 투기 세력이 유입되며 주민갈등을 초래하는 사례가 발생하고 있다"며 "모아타운이 투기의 온상이 되지 않도록 강력히 대응해 모아주택·모아타운 정책이 원활히 진행될 수 있도록 지원을 강화할 것"이라고 말했다. 

한편 모아타운은 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모정비사업이다.