서울 아파트값 꺾였다는데 '초고층 재건축' 단지는 여전히 상승세

초고층 재건축을 추진하고 있는 서울 주요 단지들이 최근 아파트 가격이 하락세로 돌아섰음에도 불구하고 여전히 상승세를 유지하고 있다. 고금리 장기화와 경기 위축의 영향으로 아파트 가격이 흔들리고 있는 가운데 초고층 재건축 추진 단지들이 지속적으로 상승세를 유지할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 

13일 국토교통부에 따르면 서울 영등포구에 위치한 대교아파트 전용 133㎡는 지난달 23일 25억원에 거래됐다. 이는 직전 거래인 지난 9월 24억6000만원 대비 4000만원 상승한 가격이며, 올해 최고 거래가다.

같은 날 송파구에 위치한 주공아파트 5단지 전용 82.61㎡도 29억2100만원에 거래돼 9월 29억 1600만원 대비 상승세를 유지했다. 올해 1월 22억7600만원에 거래된 것을 감안하면 6억5400만원 올라간 수준이다. 영등포구 한양아파트 전용 109㎡도 지난달 21일 22억원에 거래돼 직전 거래인 5월 19억1000만원 대비 반년 만에 2억9000만원 올랐다.
최근 아파트 가격이 주춤한 가운데 이들 단지가 연중 최고가를 기록해 눈길을 끌고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 넷째 주(27일) 기준 서울 아파트 매매가격이 27주 연속 상승세를 멈추고 보합세로 전환한 데 이어  이달 첫째 주(4일 기준)에는 매매가격이 전주 대비 0.01% 하락세로 전환됐다. 

서울 아파트 가격이 보합·하락세를 보인 것과 달리 영등포구 대교·한양아파트와 송파구 주공아파트 5단지가 상승세를 유지한 것은 서울시의 층수 제한 폐지로 초고층 재건축을 진행하고 있는 덕으로 분석된다. 서울시는 올해 초 그동안 일률적으로 적용됐던 아파트 35층 높이제한을 폐지하고 지역 여건을 고려한 스카이라인을 관리하겠다는 내용을 담은 '2040 서울도시 기본계획'을 발표했다.

이에 여의도와 강남권에 위치한 구축 아파트 20여개 단지가 50층 전후의 초고층 재건축·재개발을 추진하고 있다. 한양아파트는 54층 규모의 재건축 계획을 올해 하반기 확정했고, 대교아파트도 59층, 주공아파트 5단지도 70층의 재건축을 추진하고 있는 것으로 파악된다. 아파트의 미관과 경관이 개선되고 랜드마크로 발돋움할 수 있다는 기대감이 커지면서 가격 상승세가 유지되고 있는 것으로 풀이된다. 다만 기존 집주인도 향후 가격이 더욱 상승할 수 있다는 기대를 갖고 있어 거래 자체는 많지 않은 편이다. 

부동산업계에서는 이 같은 초고층 재건축 단지에 대해 개발에 대한 기대감이 확실해 당분간 가격 상승세를 유지할 가능성이 높다는 분석이 나온다. 큰 변수가 없다면 연말까지 현재 흐름이 이어질 것이라는 분석이다.

부동산업계 관계자는 "서울 아파트 가격이 하락세로 전환됐지만 호재에 민감하게 움직이는 대장주 재건축 특성상 가격 상승세가 유지될 가능성이 높다"며 "지금 시점에서 가격을 낮춰가면서 매도를 원하는 집주인이 많지 않을 것"이라고 말했다.

다만 일각에서는 초고층 재건축 단지도 단점이 있는 만큼 집값 상승세가 돌연 반전될 수 있다는 관측도 나온다. 초고층 재건축 등의 고밀개발은 가구 수 증가로 인한 교통량 증가가 불가피하고, 인구 과밀화 현상으로 인한 교통 체증을 비롯해 도로와 주차장, 상수도 등 기반 시설이 부족해지는 부작용이 나타날 수 있다는 관점에서다.

이에 전문가들 사이에서는 자방자치단체 차원에서 도시 기반 시설과 광역교통대책이 뒤따르지 않는다면 초고층 재건축이 마냥 호재라고 볼 수 없다는 의견마저 나온다. 아울러 최근 서울 주요 재건축 단지들이 저마다 50층 이상 초고층 재건축을 추진하면서 단번에 기반 시설과 교통 대책을 확장하기는 어려울 것이라는 진단이 나온다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 "초고층 재건축은 건축 기술을 높이고 공간을 효율적으로 이용할 수 있다는 측면에서 적절한 방향이자, 최근 원자잿값 상승 등으로 공급 동력이 많이 떨어진 상황에서 공급에도 도움이 될만한 사업"이라며 "다만 초고층 재건축에 따른 기반 시설 수요 증가가 예상되기에, 이에 대응하기 위해 지자체가 건축심의 등 과정에서 충분히 대책을 세울 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.

박경아 한국교통연구원 광역·도시교통본부장도 "한정된 지역에 고밀개발이 중장기적으로 이어지면 교통 체증, 인프라 부족 등의 문제 발생은 불가피하다"며 "지자체, 국가 차원에서 이런 부분들을 진단하고 검토해 대책을 수립해야 한다"고 말했다.