[단독] 지역주택조합 '줄파산' 현실화..."분담금 외 추가 채무 우려 확산"

서울 서초구 서울회생법원 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

자금 경색으로 인해 수도권 지역주택조합의 줄도산이 현실화하고 있다. 토지확보율 등에서 비교적 사업성이 높았던 사업장들도 법인의 주택담보대출 금지와 금융기관의 PF(프로젝트 파이낸싱) 중단으로, 자금 조달줄이 막히면서 파산 기로에 선 상황이다.
 

서울 내 지주택 연이어 파산...토지 95% 확보에도 자금조달 어려워  

14일 법조계에 따르면 서울회생법원 16부는 지난 10일 동작구 상도동 장승배기 지역주택조합에 대해 파산선고를 했다. 같은 법원 12부가 관악구 당곡역 지역주택조합 추진위원회에 대한 파산을 선고한 지 하루 만이다. 회생법원은 두 사업장에 대해 ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’ 313조 1항에 근거한 공고 결정도 함께 내렸다.
 
수도권 지주택 사업장에서 파산선고가 연달아 진행된 것은 이례적이다. 지역주택사업의 경우 토지 사용권의 80%, 소유권의 15%를 확보해야 조합 설립이 가능하다. 토지 사용권이 충분히 확보된 사업장에서도 파산선고가 이뤄진 것이다. 부동산 전문 최광석 로티스법률사무소 변호사는 “지주택 사업장에서 파산선고가 이뤄지는 사례는 기존에는 많지 않았다. 사업이 늘어지더라도 최대한 도산을 미루는 방식이 많았다”면서 “최근 파산선고가 이뤄지는 곳이 늘고 있다는 것은 사업장이 정말 견디기 어려워진 상황이라는 방증인 것”이라고 분석했다.
 

금융 비용 상승과 조합원 가입 및 사금융을 통한 외부 자금 유입이 끊기면서 토지 매입 자체가 어려워졌고 결국 사업 자체를 포기하는 사업장이 늘면서, 향후 지주택 사업장의 줄도산이 우려된다는 목소리도 커지고 있다. 지주택 사업장이 2020년부터 법인으로 취급되면서 담보대출이 막힌 데다, 최근에는 지주택 조합이 토지확보율을 95% 이상 넘겨도, 제도권에서 금융 조달을 받기 어려운 상황이다.
 
김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “기존에는 강제 매도가 가능한 95%의 토지 확보율을 갖추거나 일정 토지비율 확보 후 사업 승인 정도를 받은 경우에도 PF가 가능했다”며 “최근에는 금융기관에서 100% 토지 확보율을 요구하거나 토지 확보율을 100% 달성해도 자금 조달을 해주지 않아 사업 자체가 매우 어려워졌다”고 전했다.

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부담금 외 추가 손실 가능성도...법조계 "조합 탈퇴 후 채권자 지위 얻어야"

법조계는 조합 파산으로 조합원들이 추가분담금 등의 비용을 회수하지 못하는 것은 물론, 추가적인 자금 부담을 안게 될 위험성도 있다고 지적한다. 이런 경우 조합 탈퇴 등을 통해 채권자로서의 지위를 확보하고, 일부 자금이라도 회수할 수 있도록 해야 한다는 설명이다.
 
김 변호사는 “파산 전에 해산 총회가 없었다면 조합원들에게 책임을 묻기는 어렵지만, 그 전에 청산을 위해 조합원 해산 총회를 거친 경우 개정 주택법으로 인해 조합 채무를 조합원들에게 전가하기 쉬워진 측면이 있다”고 말했다.
 
주택법 시행령 25조의2는 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획 승인을 받지 못한 경우 해산 총회 등을 의무적으로 개최하도록 하고 있다. 해산 총회 등에서 조합원에 대한 청산금 채권 등이 구체화되는데, 조합 채권자가 이를 조합 대신 대위해 변제토록 할 가능성이 높아진 것이다.
 
강동원 법무법인 정의 대표변호사는 “지주택은 비법인 사단이지만 파산 절차의 주체가 될 수 있어 파산 시 조합원들이 분담금을 모두 상실할 가능성이 높다”며 “도산 과정에서 회생 계획안에 대해 채권자들의 동의를 받지 못해 계획안이 무산될 경우, 조합원에 추가적인 자금을 부담하게 하는 경우도 있다”고 말했다.
 
강 변호사는 “파산 위험이 있는 경우 일반적으로 조합 탈퇴 소송을 진행하고, 투자 유형에 따라 이후 부당이득 반환이나 손해배상 소송에서 승소해서 채권자 지위를 얻어야 일부 자금 회수가 가능하다”고 강조했다.