"상장리츠 투자 부담 커지네"…고금리에 비용 증가 불가피

국내 증시를 덮친 고금리가 상장 리츠(부동산투자회사·REITs)에 악재로 작용하고 있다. 금리가 정점을 통과했다는 기대감은 반짝 하고 지나갔고 고금리 장기화 가능성이 부각되면서 자금 조달 부담이 커졌기 때문이다. 차입금 만기가 돌아오면서 당분간 조달 비용 리스크가 리츠주의 발목을 붙잡을 전망이다.

10일 한국거래소에 따르면 시장에 상장한 23개 리츠 가운데 올해 들어 마이너스 수익률을 보이는 리츠는 16개 종목이다. 이 중 마스턴프리미어리츠(-24.90%), SK리츠(-23.23%), 롯데리츠(-22.31%), KB스타리츠(-21.36%), 미래에셋글로벌리츠(-20.14%) 등은 올 들어 20% 넘게 하락했다.

리츠주와 인프라 종목 10개로 구성된 KRX 리츠 인프라 지수는 올해 5.45% 내렸고, KRX 리츠 톱10 지수도 10.13% 떨어졌다. 같은 기간 코스피 지수는 5.36% 상승한 점을 고려하면 올해 상장 리츠의 부진은 더 두드러진다.

리츠란 부동산이나 관련 자본·지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 임대료나 매각 차익으로 발생한 수익은 투자자에게 일정기간을 단위로 배당한다.

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올해 상장 리츠의 주가가 부진한 건 부동산 시장 침체와 금리 상승이 악재로 작용했기 때문이다. 리츠는 상품 특성상 부동산 시장과 금리 영향을 많이 받는다. 지난 6월엔 기준금리 인상이 막바지에 다다랐다는 기대감에 반짝 오르기도 했다.

리츠는 건물 매입 등에 대규모 자금을 조달해야 하는데 금리가 오르면 이자비용이 늘어나며 배당 수익률도 함께 떨어졌다. 한국리츠협회에 따르면 올해 시가 기준 상장 리츠의 배당수익률은 6.4%다. 지난해 상장 리츠의 배당수익률은 7.8%였다. 

이달 들어 SK리츠, 롯데리츠, 미래에셋글로벌리츠 등이 52주 신저가를 경신했다. 롯데리츠는 지난 6일에 이어 10일도 장 중 신저가를 새로 썼다.

롯데리츠의 경우 올해 상반기 6580억원의 리파이낸싱을 진행했는데 이후 조달 금리가 1.5%포인트 상승했다. 연간 100억원의 금융비용을 이전보다 더 부담하게 됐다. 내년 임대 수익 상승분은 20억원으로 추정돼 배당 감소가 불가피해졌다.

올해 하반기 3910억원, 내년 상반기 2050억원의 추가적인 리파이낸싱도 필요하다. 신한서부티엔디리츠도 오는 12월 1930억원 규모의 리파이낸싱이 예정돼 있다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 고금리 장기화 가능성에 리츠의 조달금리 상승 우려는 더욱 커지고 있다. 한국신용평가는 최근 시가총액 상위 10개 리츠의 경우 임대료 상승에 비해 이자 부담이 커졌다고 분석했다.

감가상각비 차감 전 영업이익(EBITDA) 대비 이자비용을 나눈 값인 이자비용 커버리지가 저하됐다는 것이다. 이자비용 커버리지는 이자비용을 영업이익으로 얼마나 감당할 수 있는지 알아볼 수 있는 지표다.

이들 리츠는 임대차계약서에 대부분 소비자물가지수(CPI) 상승률 또는 매년 정해진 비율(1.5~3%)로 임대료 상승 조건이 있으나, 평균 이자율은 2022년 상반기 2.7%에서 2023년 상반기 4.1%로 증가해 이자비용 커버리지가 낮아졌다.

오지민 한국신용평가 선임연구원은 "금리 상승으로 차환 발행되는 금리가 기존 금리 수준 대비 크게 상승하는 점, 전체 차입금의 63%가 내년 말 이전에 만기가 도래하는 점 등을 고려할 때 지표 저하가 당분간 지속될 전망"이라고 설명했다·.