미분양 감소 '시장 자정' vs '착시'... 전문가들 "선제적 대응책 필요"

전국 미분양 주택이 5개월 연속 감소했다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울의 아파트. [사진=연합뉴스]

전국 미분양 주택이 5개월 연속 감소세를 이어가면서 분양시장 회복 여부에 관심이 쏠리고 있다. 지난해 상반기부터 큰 폭의 증가세를 이어왔던 미분양 주택이 올해 초 정부의 규제 완화 정책 이후 7만 가구를 정점으로 꺾이는 양상을 보이고 있어서다. 

다만 미분양 주택이 줄어든 배경에 올해 상반기 분양 물량 자체가 급격히 감소한 영향이 있어서 현재 추이만으로 미분양 위험에서 벗어났다고 보기에는 시기상조라는 지적도 상당수다. 

31일 국토교통부가 발표한 '7월 주택 통계'에 따르면 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 6만3087가구로 전월(6만6388가구) 대비 5%(3301가구) 줄었다. 수도권 미분양 주택은 8834가구로 전월(1만559가구) 대비 16.3%(1725가구) 감소했고, 지방도 5만4253가구로 전월(5만5829가구)보다 2.8%(1576가구) 줄었다.

미분양 주택은 올해 초 7만5000가구까지 증가해 10여 년 만에 가장 높은 수준으로 치솟은 뒤, 3월부터 5개월째 감소세를 이어가고 있다. 

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특히 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'도 지난달 9041가구로 전월 대비 3.8% 감소했다. 지난 6월에는 2021년 4월(9440가구) 이후 2년 3개월 만에 가장 많은 수준까지 치솟았지만, 한 달 만에 감소한 것이다.

이처럼 전체 미분양 주택과 준공 후 미분양이 동반 감소세에 진입한 것을 두고 분양 시장이 다시 살아나는 것이 아니냐는 기대감이 나온다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "분양물량 감소가 미분양이 줄어든 데 영향을 준 것은 맞지만 시장에서 주택이 팔리고 있다는 점도 봐야 한다"며 "큰 변수만 없다면 지금의 추이를 이어갈 것으로 보인다"고 말했다.

일각에서는 미분양 감소가 주택 물량 공급 축소에 따른 ’통계 착시’라는 지적도 나온다. 실제 올해 7월까지 누적 공동주택 분양은 전국 7만9631가구로 작년 같은 기간보다 44.4% 감소했다. 수도권 분양은 31.7%, 지방에선 55% 감소했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원 "미분양 감소세는 일반분양 물량의 절대량이 감소한 영향이 크다"며 "수도권과 지방의 양극화가 여전해 미분양 주택 감소세가 시장 회복으로 이어진다고 보기는 이르다"고 말했다.

미분양 주택이 감소세로 돌아섰지만, 여전히 위험 수위인 6만 가구를 넘어선 만큼 정부의 선제적 대응이 필요하다는 제언도 나왔다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "통계상으로 미분양 주택 규모가 관리가능한 수준으로 나오고 있어 정부가 개입에 신중하게 대응하는 것 같다"며 "악성 미분양은 향후에 건설산업뿐 아니라 지역 경제에도 악영향을 미칠 수 있는 만큼 정부가 선제적으로 움직여 실태 조사를 하고 대책 마련에 나서야 한다"고 강조했다.

이어 "결국 이 문제를 해결하기 위해서는 취득세·양도세 등 세제 혜택을 줘야 한다"며 "2년 이상 악성 미분양 경우 취득세와 양도세를 전면 감면해 주는 ‘당근책’을 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다. 

다만 정부는 현재 미분양 주택에 대해 여전히 관리가능한 수준이라고 보고 있다. 시장에서 충분히 물량이 소화 가능하다는 것이다. 원희룡 국토부 장관은 지난 29일 열린 주택공급혁신위원회에서 "자구노력을 충분히 했는데도 전체 시스템에 부담이 오는 부분이 있다면 공공이 개입할 수 있다"면서도 "미분양을 시장에서 소화해야 한다는 원칙은 변함없다"고 선을 그었다.