미분양 주택 구제책 CR리츠, '모기지' 도입 등 제도 개선에 시선 집중

서울 도심 전경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

지방 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정(CR)리츠가 자금 조달 비용을 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 정부가 '모기지 보증'을 지원한다. 정부가 CR리츠를 구제책으로 낙점하고 제도 개선에 힘을 쓰고 있는 가운데, 건설업계에서는 미분양 문제가 해결될 수 있을지 관심을 집중하고 있다.

2일 국토교통부는 지난달 발표한 '리츠(REITs) 활성화 방안'의 주요 내용과 향후 계획에 대한 설명회를 개최했다. 이번 설명회는 리츠의 도입 일정, 투자 대상 다각화의 허용 범위, CR리츠의 금융비용 절감을 위한 모기지 보증의 적용 시기 등에 대한 건설업계의 문의에 대응하고자 개최됐다.

이날 설명회에는 시행사와 시공사, 신탁사 등 관계자 수백명이 참석하는 등 미분양 문제 해결에 대한 건설업계의 높은 관심을 여실히 보여줬다. 

설명회에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 이달 중 내규를 개정해 CR리츠가 사들이는 지방 미분양 주택에 모기지 보증을 발급할 계획이다. 모기지 보증은 준공 후 미분양이 발생한 주택을 사업자가 임대주택으로 활용하면 HUG가 보증을 발급해주는 금융 상품이다.

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현재 HUG는 주 채무자가 건설사업자·임대사업자일 경우 건설 중인 주택 등에만 모기지 보증 가입을 허용하는데, 국토부는 보증 문턱을 낮춰 CR리츠가 사들이는 준공 후 미분양 주택도 보증에 가입할 수 있도록 한다는 계획이다. 채무자가 모기지 대출을 갚지 않으면 HUG가 대신 상환하는 구조라 모기지 보증을 활용하면 조달 금리를 연 5% 수준으로 대폭 낮출 수 있다.

CR리츠는 정부가 2014년 이후 10년 만에 부활시킨 제도다. 지방 미분양 주택을 리츠가 매입하고 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각하는 것이 핵심이다. 시행·시공사와 금융권 등 재무적 투자자(FI)가 출자해 설립한다.

CR리츠의 경우 지난 2009년 정부가 2년간 한시적으로 도입해 당시 심각했던 미분양 관련 문제 해결에 큰 역할을 했다. 주택산업연구원에 따르면 당시 미분양 사업장을 보유한 건설사는 30% 이상 손실을 볼 상황에 놓여 있었으나, CR리츠를 통해 손실 규모를 7% 내외로 줄였고 투자자는 연 6% 안팎의 이익을 거두기도 했다.

올해 정부가 다시 CR리츠를 도입하는 것은 그만큼 미분양 문제가 심각하다는 의미다. 국토부에 따르면 지난 5월 말 기준 미분양 주택은 7만2129가구로 6개월 연속 증가세를 유지했다. '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 1만3230가구로, 2020년 11월 1만4060가구 이후 3년 6개월 만에 최대 규모를 기록했다.

상황이 이렇다 보니 건설업계에서는 CR리츠 재도입에 대한 기대감이 감도는 분위기다. 2009년처럼 올해도 미분양 문제 해결에 효과가 있을 것이라는 시각이다. 이에 국토부도 건설업계와 소통을 통해 필요한 규제 개선 사항을 빠르게 정리하고 필요한 절차를 밟아가겠다는 입장이다. 

남영우 국토부 토지정책관은 "리츠는 국민소득 증진과 부동산 산업 선진화를 위해 매우 중요한 정책"이라며 "관련 법령 개정 절차는 이달부터 신속하게 진행하겠다"고 말했다.