[단독] 신탁 부동산 전세사기 증가에 관련 분쟁 5년새 70% 급증

25일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 주택가 모습. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

신탁 부동산을 이용한 전세 사기가 늘면서 법률구조공단에 접수된 관련 상담 건수가 지난 5년 새 70% 가까이 급증한 것으로 파악됐다. 같은 기간 신탁 등기와 관련된 분쟁·상담 건수도 24% 늘었다. 부동산 신탁대출이 기존 부동산 대출 규제의 ‘우회로’로 사용되면서 관련 분쟁도 증가했다는 분석이다.
 
26일 아주경제 취재를 종합하면 공단이 지난해 주택 임대차 과정에서 신탁 부동산과 관련해 접수받은 분쟁·상담 건수는 354건을 기록했다. 2018년과 비교하면 5년 새 67%나 증가한 것이다.
 

[제공=법률구조공단]

임대차 법률관계 중 신탁 부동산과 관련한 법률상담 현황은 2018년 212건에서 2019년에는 343건, 2020년에는 348건까지 증가했다가 2021년 297건으로 소폭 감소한 뒤 지난해 354건으로 20% 가까이 늘며 다시 증가세를 보였다. 해당 통계는 공단이 자체 법률분류 중 주택임대차 분쟁·법률상담 통계에서 신탁 부동산과 관련한 사기 사건·신탁 미고지 사례 등을 모두 집계한 것이다.
 

신탁 등기와 직접 관련된 분쟁·상담도 5년 새 24%가량 늘었다. 2018년 69건을 기록했던 관련 상담 건수는 지난해에는 86건까지 증가했다.
 
관련 분쟁 가운데는 주택 신탁 사실을 임차인에게 숨기거나 ‘신탁 원부’에만 나오는 채권액과 선순위채권 여부 등을 알려주지 않은 채 임대차 계약을 체결해 보증금을 편취하는 전세사기 사례도 증가하고 있다고 공단 측은 설명했다. 다주택 소유자가 신탁사에 주택의 관리 등을 맡긴 경우, 주택의 소유권은 신탁사에 이전돼 원 소유자는 임대 계약을 체결할 수 없다. 이를 속인 원 소유자와 임대차 계약을 체결한 임차인은 불법 점유자로 전입신고와 확정일자를 받는다 해도 주택임대차보호법상 보호를 전혀 받을 수 없게 된다.

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신탁 부동산 전세사기가 늘어난 배경에는 지난 몇 년간 강화된 주택담보 대출 규제를 피하기 위해 꼼수를 쓰는 일이 늘어난 것과 무관하지 않다는 분석이다. 주택담보대출 규제에 가로막힌 원 소유주가 신탁사에 주택을 신탁, 신탁사로부터 '수익권증서'를 얻어 이를 통해 대출 한도를 높인 ‘우회 대출’을 하는 경우가 증가했다는 설명이다. 2019년 10월 규제 이전에는 부동산 소유자가 주택을 신탁사에 신탁하고 받은 수익권증서를 금융회사에 양도 시 금융사는 수익권증서를 담보로 최대 LTV 80%까지 대출을 실행해 줬기 때문이다. 실제 금융감독원 통계를 보면 신탁 부동산 임대차 분쟁이 증가했던 시기와 맞물려 금융사들의 부동산 담보신탁 수탁고가 2020년말 기준 234조1000억원에서 2021년말에는 285조4000억원으로 22%가량 증가했다.
 
김예림 변호사(법무법인 심목)는 “일반 주택에 대한 대출 규제가 심해지면서 대출을 받기가 어려워진 다주택자들이 대출 한도를 늘리기 위해 주택을 신탁하는 사례가 상당히 많았다. 신탁 부동산 보증금 사고 증가는 대출 규제의 영향이 전세사기 같은 부작용으로 나타난 것으로도 볼 수 있다”고 밝혔다.