무주택자인데 공공임대주택 분양 거절...대법 "등기부 기준 유주택자"

[사진=유대길 기자 [e-mail]]

무주택자에게 입주할 자격이 주어지는 공공임대주택에 지원할 때 주택 유무는 등기부등본 기준으로 판단해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 살던 집을 팔아 실질적 무주택자라고 하더라도 소유권 이전 등기를 마치지 않았다면 공공임대주택 임차권을 넘겨받을 수 없다는 취지다.

대법원 2부(주심 조재연 대법관)는 A씨가 한 공공건설임대주택 임대사업자를 상대로 "소유권 이전 등기를 해달라"며 낸 소송에서 A씨의 손을 들어준 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다고 16일 밝혔다.

판결문에 따르면 A씨는 2016년 5월 자신이 살던 대전 중구 소재 아파트를 B씨에게 팔고 같은 해 6월 다른 사람으로부터 한 공공임대주택의 임차권을 넘겨받아 살게 됐다. 그해 7월 A씨는 공공임대주택 입주를 마친 뒤 B씨에게 아파트 소유권 이전 등기를 해줬다. 소유권 이전 등기는 2018년 1월 마쳐졌다.

문제는 A씨가 2019년 1월 공공임대주택 분양전환을 거절당하면서 불거졌다. 분양전환이란 임대만 가능한 임대아파트에서 정해진 의무 임대기간이 경과하면 소유권을 분양받을 수 있는 상태로 전환되는 것을 일컫는다.

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A씨가 살고 있는 공공임대주택의 임대의무기간은 2019년 9월까지였는데, A씨는 2018년 11월 조기 분양전환 신청서를 제출했다. 그러나 임대사업자는 최종 부적격 판정을 내렸다. 임차권을 양수할 당시 대전에 있는 아파트의 소유권자로 등기가 돼 있었다는 이유에서다.

임대주택 임차인 대표 측은 A씨가 공공임대주택 임차권을 받을 당시 '무주택 세대원'이 아니었고 전입 시점에는 종전 아파트를 그대로 소유한 상태였다고 주장했다. 이에 불복한 A씨는 결국 소송을 제기했다.

1‧2심은 A씨가 공공임대주택에 입주한 날 '실질적 무주택자'였으므로 분양 전환 대상자 자격이 있다고 판결했다. 재판부는 먼저 "우리 법체계에서는 원고(A씨)가 2016년까지는 기존 주택의 소유권자이기는 하다"라고 인정했다.

다만 "매매계약의 이행을 완료한 경우까지 '무주택자인 임차인'에 해당하지 않는다고 해석하는 것은 지나치게 형식적"이라며 "국민의 주거생활 안정을 목적으로 하는 임대주택법의 목적에도 부합하지 않는 것으로 보인다"고 판결했다.

하지만 대법원은 달리 봤다. 입주 당시 등기부등본상 A씨는 무주택자가 아니었으니 애초 공공임대주택 임차권을 넘겨받을 자격이 없었다는 것이다. 공공임대주택에 살 자격이 없으므로 분양 전환을 요구할 자격도 없게 된다는 것이다.

대법원은 "특별한 사정이 없다면 임대주택법이 예외적으로 임차권의 양도를 허용하는 '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 건물 등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지에 따라 결정돼야 한다"고 판시했다.

이어 "법령을 위반한 임차권 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다"며 "임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 공공임대주택에 실제 거주했더라도 우선 분양 전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다"고 덧붙였다.

그러면서 "임차권의 양도 요건을 위반한 자에게 형사처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 임차나 분양 전환에 의한 경제적 이익 등이 위반 행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지할 필요가 있다"고 덧붙였다.