전세 물량 30% '뚝', 임대주택 재건축도 요원...선도지구 이주대책, 정부는 자신하는데 현실은 막막

경기도 성남시 분당구 시범단지의 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 이달 중 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구 3만6000가구에 대한 이주대책 및 광역교통대책을 발표할 예정인 가운데 우려의 목소리가 계속 나오고 있다. 당장 3만 가구 이상 필요한 이주 주택 공급 대책은 여전히 물음표로 남아 있는 가운데 해당 지역의 전세 물량이 1년 새 30% 이상 감소하고 있고, 정부가 제시한 영구임대주택 재건축 방안도 현실성이 여전히 물음표로 남아있는 상황이기 때문이다. 전문가들은 대규모 이주용 주택 공급 없이 이주가 시작되면 일대 전세는 물론 매매시장까지 영향을 미칠 수 있고 임대주택 재건축 역시 상당한 시간이 필요하다며 정부의 세심한 정책 마련이 필요하다고 지적했다. 

18일 부동산 정보 플랫폼 아실의 매물 통계를 분석한 결과 전날 기준으로 1년 전 대비 1기 신도시 지역별 아파트 전세 물량은 20~30%가량 줄어든 것으로 나타났다.

성남시 분당구의 경우 전세 물량이 1년 전 2350건에서 1627건으로 30.8% 감소했다. 고양시 일산동구도 866건에서 610건으로 30% 줄어들었다. 평촌 신도시가 위치한 안양시 동안구는 1727건에서 1307건으로 전세 물량이 22.4% 감소했다. 같은 기간 경기 지역 전체 전세 물량은 25% 줄어들었는데, 경기지역 평균 수치와 비교하면 3%포인트(p)에서 최대 6%p 더 많은 전세물건이 감소한 셈이다.

이처럼 1기 신도시 일대의 전세 물량이 급감하면서 선도지구 정비사업 추진과 관련한 이주대책에 대한 우려가 커지고 있다. 국토부의 계획대로면 2027년부터 10~15년간 매년 2만~3만 가구의 이주 수요가 발생하는 데 이를 효과적으로 대응할 수 있는 대책이 마련되지 않고 있기 때문이다.

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일각에서는 당장 내년부터 주택 공급물량이 대폭 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 이주수요를 충족시킬 만한 주택이 공급되지 않으면 시장에 혼란이 가중될 것이란 지적이 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "이주 대책 등이 구체적으로 마련되지 않는다면 주민의 생활 불편은 물론 임대차 시장의 혼란이 가중될 가능성이 있다"며 "2~3년 뒤 수도권 신축 아파트 공급도 급감할 것으로 예상되는 상황인 만큼 전셋값 상승은 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.

문제는 정부가 이주대책으로 제시한 영구임대주택 재건축도 쉽지 않다는 점이다. 국토부는 최근 1기 신도시 이주대책으로 영구임대 재건축을 활용하겠다는 계획을 밝혔다. 공공이 소유권을 가지고 있는 임대 아파트를 개발해 이주 수요를 감당하겠다는 취지다.

그러나 현재 영구임대 재건축 진행 상황을 살펴보면 빠르게 사업이 이뤄지기는 어렵다는 분석이 나온다. 당장 영구임대주택 재건축에 막대한 비용이 소요되는 데다 임대주택 입주민들의 주거 안정을 위한 대책 마련도 필요하기 때문이다. 

LH 토지주택연구원은 지난해 발표한 '장기공공임대단지의 재정비 및 지역거점화를 위한 중장기 전략' 보고서에서 "현행 주택 공급체계를 그대로 적용한다면 노후 장기임대주택 재정비 사업은 가구 당 8000만원 이상 적자가 발생하는 사업으로 지속가능성이 매우 낮다"고 지적했다. 이는 전국 247개 장기공공임대단지 가운데 재건축 여건이 좋다고 판단되는 서울 강서구 '서울가양7' 영구임대 단지로 모의실험을 진행한 결과다.

임대주택 입주민들의 이주 문제도 남아있다. 영구임대아파트의 경우 보증금이 저렴해 기초생활수급자나 차상위 계층 등이 주로 거주하고 있는데, 이들에 대한 면밀한 이주대책이 선행되지 않으면 오히려 주거 안정을 해칠 수 있다는 지적이다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “영구임대주택 재건축은 여러 방안 중 하나일 뿐인데 이 방법으로만 이주 수요를 해결하려고 하면 현실성 논란이 발생할 수밖에 없다”며 "공공임대로만 문제를 해결하겠다는 접근은 한계가 있다"고 말했다.

한지은 국회 예산정책처 예산분석관은 "영구임대주택 재건축이 유의미한 수단으로 작용할 수 있을지 불분명한 문제가 있다"며 "실효성 있는 수단인지, 오히려 1기 신도시 사업을 지연시킬 가능성은 없는지 살펴볼 필요가 있다"고 설명했다.