최근 5년간 재건축 기대심리 하락에 가격도 제자리...새 정부선 구축 흥행할까?

[자료=직방]

서울 구축 아파트 재건축에 대한 기대심리가 2018년 이후 꾸준히 하락한 것으로 조사됐다. 재건축을 통한 신축 아파트 공급이 더디게 진행되면서 이 기간 신축 아파트는 일반 아파트 대비 30~60% 비싸게 거래됐다.

18일 직방은 신축 혹은 구축 여부가 실거래가에 미치는 영향을 수치화하고, 이러한 신축·구축 아파트 선호현상을 시점별, 지역별로 비교한 결과를 발표했다. 신축 아파트는 입주 연차가 5년 미만, 구축 아파트는 30년 이상을 기준으로 하며, 전국 1035만3156건의 데이터를 대상으로 집계했다.

먼저 서울은 일반 아파트 대비 신축 아파트의 매매가격이 약 38% 높게 나타났다. 선호현상의 정도는 최근 10년 동안 30~40% 수준을 유지하고 있다.

전세시장에서는 신축 아파트의 가격이 2010년대 초반 10~20%가량 높았던 것에 비해 2017년 이후에는 30% 이상의 차이를 보여 신축 선호현상이 강해지는 모습을 보였다. 

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30년 이상 구축 아파트의 경우 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 4%가량 높은 가격에 거래된 반면 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래돼 서로 상반된 선호도를 보였다.

또 매매시장에서 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 매년 하락하다 2020년에는 1%로 역대 최저치를 기록했다.

이는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화와 같이 재건축·재개발 시장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 해석된다는 게 직방 측 설명이다.

신축 및 구축 아파트 가격은 재건축 기대감이 다른 시도별로 큰 차이가 났다.

현재 신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 곳은 전라북도, 울산광역시, 대전광역시로 나타났으며 해당 지역에서 신축 아파트는 일반 아파트보다 60% 이상 높은 가격이 형성됐다.

한편 구축 아파트에 대한 선호 여부는 지역마다 다르게 나타났다. 올해 경기도, 전라북도, 부산, 서울 등 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트가 유의미하게 높은 가격을 기록했다.

반면 대구 및 제주에서는 유의미한 차이가 없었고 나머지 시도에서는 구축 아파트의 가격이 더 낮았다.

특히 전라남도, 광주광역시, 대전광역시, 세종특별자치시, 충청북도는 일반 아파트보다 구축 아파트의 매매가격이 10% 이상 낮은 가격을 형성, 뚜렷한 불호현상을 보였다. 이들은 아파트 시장에서 재건축에 대한 기대감이 미약해 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영된 것으로 해석된다.

또 재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 유의미한 차이가 없는 경상남도를 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성했다.

전체적으로 지역과 시점에 무관하게 신축 아파트는 일반 아파트에 비해 높은 가격을 형성하고 있지만, 구축 아파트의 경우 지역 부동산 시장과 정부 정책에 따라 가격에 미치는 영향이 서로 다르게 나타났다.

직방 관계자는 "현재 서울, 경기 등 지역의 매매시장에서 포착되는 구축 아파트 선호현상은 해당 지역의 향후 재건축 사업 기대심리가 매매가격에 반영된 것"이라며 "반면 구축 아파트 불호현상이 포착되는 전남, 광주, 대전 등은 재건축 기대심리가 미약해 주택 노후화로 인한 불호현상만 가격에 반영됐다"고 해석했다.

이어 "전세시장에서는 일관되게 구축 아파트 가격이 낮게 형성됐는데 이는 재건축 기대심리가 임대차 시장에 적용되지 않기 때문"이라며 "2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비해 하락한 이유는 재건축초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화 등 재건축 시장의 안정을 꾀한 정부 정책의 영향인 것으로 해석된다"고 말했다.

결과적으로 "전체적인 가격 상승으로 재건축 대상 아파트의 매매가격도 소폭 상승했지만 정책의 영향은 컸다"면서 "재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 다시금 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지 주목해야 한다"고 덧붙였다.