[르포] '2종 7층' 규제 풀린 방배15구역 가보니

서초구 방배동 528-3 일대 방배15구역. [사진=신동근 기자]

 

방배15구역 [사진=신동근 기자]

"2종 주거지역 7층 높이 규제는 사업의 큰 걸림돌이었습니다. 층수를 높이려면 기부채납이 필요하고 그러면 사업성이 안 나왔어요. 층수 제한이 풀리면서 사업이 탄력을 받게 됐습니다."(김석근 방배15구역 재건축사업 준비위원장)

지난 21일 지하철2·4호선 사당역 13번 출구에서 이수초등학교 방향으로 10분 정도 걷자 방배15구역에 도착할 수 있었다. 방배15구역은 이수초 바로 옆에 위치하며 도구머리 공원, 이수동산 등과 인접해 있다. 재건축사업 준비위원회 사무실에서 만난 김 위원장은 "7층 높이 규제 완화의 도움을 아주 크게 받았다"며 "이 지역은 1종 주거지역 4층 제한, 2종 일반주거지역, 2종 주거지역 7층 제한 등 용도지역이 혼재된 상태로 사업 추진에 어려움을 겪었다"고 말했다.

그는 "7층 높이 규제 완화로 자연스럽게 2종 일반주거지역으로 변경할 수 있었다"며 "1종 주거지역은 기부채납으로 2종 일반주거지역으로 용도변경하는 방식으로 사업을 추진했다"고 말했다. 김 위원장은 "동의서를 90% 이상 모으고는 더 세지 않았다"며 "이제 사업에 문제 될 것은 전혀 없다"고 자신감을 나타냈다. 

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지난해 서울시는 주택의 원활한 공급을 위해 2종 일반주거지역의 7층 높이 규제를 완화했다. 이전엔 해당 규제가 있는 지역에서 7층 이상 층수를 높이려면 기부채납이 필요했다. 7층 높이 규제는 도시의 난개발을 막기 위해 만들어진 제도로, 서울의 꽤 많은 지역은 이 제한을 받고 있어 정비사업의 걸림돌이 돼 왔다. 방배15구역은 시의 7층 높이 규제 완화를 적용한 첫 사례다. 

업계에선 층수 상향으로 건폐율이 낮아져 주민들이 원하는 녹지와 생활시설 등도 원활하게 조성될 것으로 예상했다. 계획안에 따르면 방배15구역은 대지 8만4934㎡에 용적률 240% 이하, 건폐율 60% 이하, 최고 층수 25층을 적용받아 1600여 가구(공공임대 약 300가구)로 조성된다. 공공임대주택은 중형인 전용면적 84㎡를 넣어 소셜믹스(사회적 혼합 배치)로 설계한다.

방배15구역을 신호탄으로 2종 일반주거지역에서 정비사업이 늘어날 것으로 예상된다. 서울시에 따르면 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있고 7층 규제지역은 약 61% (85㎢)에 달하는 상황이다. 서울시는 7층 규제를 받는 곳에 입지한 660개단지 중 약 150개(23%) 단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것이라고 봤으며 정비사업 진행 시 공급 가구 수는 1.4배 정도 늘어날 것으로 예상했다.

한편 방배동 일대는 1만가구가 넘는 대형 주거지역으로 변모할 전망이다. 방배동 일대에는 방배5~7구역과 13~15구역, 신삼호, 신동아, 삼익 등이 정비사업을 추진하고 있다. 대부분 구역이 방배15구역보다 빠르게 진행되고 있어 착공을 앞둔 단지도 다수다.

업계는 근처에 우면산과 매봉재산, 서리플공원, 도구머리공원 등 녹지공간이 많고, 학군과 교통여건도 우수해 명품 주거지로 자리매김할 것으로 전망하고 있다. 방배동의 한 공인중개업소 대표는 "반포동은 전체적으로 노후화가 심했는데 앞으로 새 아파트들이 줄줄이 예정돼 있어, 또 하나의 고급 주거지로 거듭날 것"이라고 말했다.