종부세·양도세 기준은 죄다 올려놓고 중도금만 '9억'…시행사 보증 트렌드되나

송도자이 더 스타 투시도 [사진=GS건설] 

올해 분양시장은 중도금 대출 가능 여부에 따라 청약 성패가 좌우될 전망이다. 정부의 강화된 대출규제에 실수요자들의 자금 부담이 커지자, 시공사가 자체 보증을 통해 중도금 대출 지원에 나서는 모습이다. 전문가들은 정부가 종합부동산세나 양도소득세 비과세의 기준은 대폭 올린 반면, 중도금 대출 기준은 여전히 9억원으로 묶어 실수요자들만 옥죄고 있다고 지적했다. 

7일 관련 업계에 따르면 '송도자이 더 스타'는 시공사가 중도금 대출을 준비 중인 것으로 확인됐다.

‘송도자이 더 스타’를 공급하는 GS건설은 대출취급기관과 시공사 지원을 통해 실수요자들이 최대한 대출을 받을 수 있도록 하고 있다. ‘송도자이 더 스타’ 분양사무소 관계자는 “대출 이자율은 대출취급기관과 협의가 진행 중에 있으며 대출 신청은 오는 4월로 계획하고 있다”고 말했다.

이에 따라 정부의 주택담보대출 LTV 규정에 따라 중도금 60% 가운데 9억원 이하는 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%의 대출을 제공할 계획이다.

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예를 들면 분양가가 9억5000만원인 아파트의 중도금 대출 가능 금액은 중도금 대출 기준 금액 9억원의 40%인 3억6000만원과 9억원 초과분인 5000만원의 20%인 1000만원을 더해 총 3억7000만원의 대출이 가능하다. GS건설은 송도에서 분양한 ‘송도자이 크리스탈오션’에서도 이같은 중도금 대출을 실행한 바 있다.
 
이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 2599만원으로, 일부 저층을 제외하고는 분양가가 9억원을 넘어 주택도시보증공사(HUG) 보증을 통한 중도금 대출이 불가능하다. 분양가가 9억원 이하인 경우에만 HUG의 중도금 대출을 받을 수 있기 때문에 10억원짜리 아파트를 분양받으려면 현금을 최소 7억원 이상 갖고 있어야 계약금과 중도금을 낼 수 있는 셈이다. 

이에 최근 건설사들은 HUG의 중도금 집단대출 보증에서 제외되는 9억 초과 아파트에 대해 건설사가 자체적으로 중도금 대출 방안을 마련하고 있다. 서울시 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’와 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’에서도 시행사와 건설사의 연대 보증으로 9억원 초과 주택에 대해 중도금 대출을 실행했었다.

전문가들은 이렇듯 시공사가 자체 보증을 통해 중도금 대출을 지원하는 형태가 바람직하지 않다고 지적했다. 정부의 규제가 현실에 맞지 않아, 오히려 대출 시장을 음성화시킨다는 비판이다. 

무엇보다 1주택자 종합부동산세 기준은 16억원(시가), 양도소득세 비과세 기준은 12억원(시가)으로 대폭 상향해놓고 중도세 기준만 9억원을 고집해서는 안된다는 설명이다. 

윤지해 부동산114R 수석연구원은 "중도금에 대한 시공사 자체 보증 형태가 나타나는 것은 현행 중도금 대출 규제가 시장 여건에 맞지 않기 때문"이라며 "우회 요인이 생기지 않도록 대출 규제를 현실에 맞게 정상화해야 한다"고 말했다. 이어 "정부가 양도세와 종부세 기준을 손질한 만큼, 진단대출 기준인 9억원도 상향 조정해야 한다"며 "무주택자 위주인 청약 시장만 옥죄서는 안 된다"고 덧붙였다.