[생활 속 법률 톡톡] "엄정숙 변호사님, 제가 거주 하려는데 세입자가 나가질 않아요. 도와주세요"

김기완 기자 2021-03-30 08:40

명도소송 절차, 소송장 접수→소송장 도달→서면 공격과 방어→변론기일→판결

# "아파트 집주인이에요. 임대차 계약기간이 끝나면 부모님을 모시고 집에 들어가서 살 계획이지만 세입자는 임대차 3법에 따라 2년을 더 살 수 있는 권리를 말하면서 계약 갱신을 요구 합니다. 명도소송을 하려는데 어떤 절차로 진행해야 할까요.?"

▲엄정숙 부동산전문 변호사

지난 해 7월 이른바 임대차 3법이 국회를 통과하면서 집주인과 세입자 입장 차이가 크게 벌어져 있다. 바뀌 법에 따라 계약갱신요구권을 행사한다는 세입자들이 등장하면서 집주인들의 고민섞인 한숨이 깊어지고 있다.

30일 업계에 따르면 세입자들이 갱신요구권을 행사하는 현상이 지속되고 있다. 집주인들은 법이 허용하는 한도 내에서 갱신요구권을 거절하는 등 세입자 내보내기에 적극 나서고 있다. 하지만 바뀐 주택임대차보호법(주임법)에 따른 명도소송 절차를 몰라 법률상담을 하는 집주인들이 늘고 있다.

이 같은 경험을 한 집주인들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 명도소송이란 집주인이 불법 세입자를 대상으로 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 부동산 점유이전금지가처분과 함께 진행한다.

명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터 상담통계에 따르면 올해 1월부터 3월까지 상담건수는 총 229건(1월 73, 2월 75, 3월 81)으로 집계됐다. 이는 법이 개정되기 전인 지난 해 같은 기간 상담건수(163건) 대비 40.5%는 증가한 수치다.

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엄정숙 부동산전문 변호사는 "지난 해 7월 개정된 주임법에 따른 명도소송 절차도 과거와 크게 달라진 건 없다"며 "계약만료 후 집주인이 살 계획이라면 세입자의 갱신요구권을 거절할 수 있다"고 조언했다. 이어 "갱신요구 거절의사에도 불구하고 세입자가 건물을 넘겨주지 않는다면 우선 내용증명을 발송하고, 명도소송 소장을 접수해야 한다"고 했다.

지난 해 개정된 임대차 3법 중 주택임대차보호법에 따른 분쟁의 전개 상황은 일반적으로 4가지 순서로, 세입자가 갱신요구권행사→ 집주인이 실거주 목적으로 갱신을 거부한다고 통지→ 세입자의 건물인도 거부→ 집주인의 명도소송 제기의 순서다. 소장작성 및 접수→ 세입자에게 소장 도달→ 서면으로 공격과 방어→ 변론기일→ 판결 의 순서로 명도소송 절차는 평균 4개월 정도 걸린다.

소송을 위해선 기간과 비용이 들더라도 정상적으로 임대차관계가 해지되었음을 입증하는 게 관건이다.

임대차계약서는 물론이고, 직접 거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절한다는 내용증명서, 이 과정에서 주고받은 이메일, 문자메시지, 통화녹음 등이 자료로 쓰일 수 있다. 명도소송 승소 판결문이 나왔음에도 세입자가 이사 가지 않는다면, 관할 법원 집행관실에 부동산 명도 강제집행 신청으로 퇴거시킬 수 있다.

엄 변호사는 "지난 해 법 개정으로 세입자에게 갱신요구권이 생겼는데 이는 무조건 사용할 수 있는 게 아니다"라며 "임대인이나 임대인의 가족이 직접 거주하려는 경우, 세입자가 2기의 월세를 연체한 경우, 세입자가 부정한 방법으로 임차한 경우 등은 집주인이 갱신요구권을 거절할 수 있다"고 부연했다.