공공재개발 첫 출항...인센티브·젠트리피케이션 등 산적 과제도 많아

아주경제 DB[유대길 기자, [e-mail]]

정부가 지난해 서울 및 수도권 주택공급대책으로 발표한 공공재개발 사업 후보지가 15일 공개되면서 성공적으로 정착할 수 있을지 주목된다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH공사)와 서울주택도시공사(SH공사)가 사업 공동 시행자로 참여해 임대물량을 늘리는 대신 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 적용제외 등 다양한 인센티브를 제공하는 방식이다. 그동안 사업추진이 지지부진했던 정비사업장의 사업 속도를 대폭 높일 수 있을 것으로 기대된다.

우선 정부와 서울시는 후보지 공모에 참여한 사업지 70여곳 가운데 이미 정비계획안이 마련된 12곳을 첫 대상지로 선정했다. 종로구 신문로, 양평 13~14구역, 봉천 13구역, 신설1구역, 용두 1~6구역, 강북5구역, 흑석 2구역 등으로 이곳에서 공급 가능한 물량은 4700호다.

후보지로 선정된 공공재개발 지역 조합원들이 가장 중요하게 생각하는 건 빠른 추진 속도와 추가 인센티브다. 공공 재개발 시범 사업지로 선정된 서울 동작구 흑석2구역의 재개발 추진위원회 관계자는 "공공에서 약속한 대로 인센티브를 주면 민간에서 추진하는 것보다 훨씬 좋은 조건이라 빠르게 추진될 수 있다는 기대감이 크다"고 했다.

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그러나 아직 산적한 과제도 많다. 우선 공공재개발 인센티브 내용을 담은 도시주거환경정비법 개정안은 현재 국회에 계류돼있다. 아직 법 개정이 진행 중이라 세부 조건이 확정되지 않은 상황이다.

또 임대소득 비중이 높은 다가구주택·상가 소유자들을 사업 찬성으로 이끌거나 추가 분담금 부담을 느끼는 저소득 소유자들을 수용할 방안도 미지수다. 임대 및 공공주택 공급과 젠트리피케이션 방지는 정부가 공공재개발에 나서는 목적이기도 한 만큼 기존 저소득 소유자들을 끌어안을 방안을 마련하는 것도 정책 당국자들의 큰 과제다. 

조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 하는 조건 때문에 수익성과 향후 집값, 해당 지역 부동산 가치가 떨어진다는 목소리도 갈등과 사업 지연·철회의 불씨로 남아 있다. 실제 서울 동대문구 답십리17구역은 분양가상한제를 피할 수 있다는 이점 때문에 공공 재개발 사업을 신청했으나 이같은 우려로 결국 신청을 철회했다.

특히 첫 공공재개발 수혜를 노린 투기 수요 유입으로 노후 연립·다세대주택의 가격을 상승시킬 수 있다는 우려도 지역 주민들의 불안을 가져오는 요소로 지목된다. 아울러 정부가 공공 재개발 시범 사업 대상지에서 도시재생지역을 제외하면서 해당 지역 주민들의 반발과 사회적 논란이 커지는 것도 사업 성패의 변수가 될 전망이다.