준공업지역·역세권 청년주택 규제완화...서울 주택공급 카드는?

준공업지역이 집중된 서울 구의역 일대

정부와 서울시가 준공업지역 개발 완화 및 상업주거비율 확대, 역세권 규제 완화 방안 등을 담은 주택공급대책을 다음달 초 발표한다. 12·16 대책에 이은 수용성(수원·용산·성남) 추가 규제까지, 부동산 수요를 억제하기 위한 경고가 끊없이 나오는 가운데 이번에 마련된 대책의 공급효과가 얼마나 될지 관심이 쏠린다.

20일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 이르면 3월 초 서울 주택난을 해소하기 위한 추가 공급대책이 나온다. 준공업지역개발 규제 완화와 가로주택활성화, 역세권 청년주택 공급방안 등이 담길 것으로 보인다. 이번 대책은 앞서 발표된 12·16 대책과 이날 발표된 추가대책에 언급된 방안으로 국토부와 서울시는 규제 완화와 인센티브를 통해 개발을 유도할 방침이다.

우선 최대 용적률 400%를 적용받아 복합건축을 할 수 있는 준공업지역 복합건축 사업면적이 2배(1만㎡→2만㎡)늘어나고, 오피스텔 공급이 허용된다. 준공업지역이란 공장을 지을 수 있는 부지로 서울시 전체면적의 3.3%(1998만㎡)정도를 차지한다. 성동구(206만1000㎡) 강서구(292만㎡) 구로구(427만7000㎡) 금천구(412만2000㎡) 등이 대표적이다.

그동안 준공업지역에는 근로자에 최소한의 주거기능만 갖춘 기숙사 건립만 허용됐다. 오피스텔 건립이 아예 안되던 건 아니지만 용적률이 250%로 낮아 사업성이 떨어졌다. LH와 SH 등 공기업이 참여하면 산업단지 안에서도 최대 용적률 400%의 오피스텔 공급이 가능해져 청년층의 주거 갈증을 해소할 것으로 보인다. 노후산업시설이 밀집한 영등포구, 성동구 , 강서구 등 주요지역 정비사업도 탄력을 받을 것으로 예상된다. 서울시 등에 따르면 시범사업 대상지 후보로는 신도림, 영등포 지역이 유력하다.

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역세권 청년주택 공급을 늘리기 위해 역세권 범위를 확대하는 방안도 담긴다. 역세권의 경우 정비해제구역과 1종 주거지역에서도 사업이 허용될 수 있도록 규제를 완화한다. 아울러 청년주택 개발에 한해 비주거건축물의 노후건축물 기준 적용을 제외한다. 청년주택 입주대상자를 '사회 초년생'에서 '청년'으로 확대하고, 차량 소유를 허용하는 등 각종 입주문턱도 낮출 것으로 예상된다. 

서울시가 소규모 정비사업으로 추진하고 있는 가로주택정비사업도 활성화된다. 국토부는 시행령 개정을 통해 가로구역 내 사업을 시행할 수 있는 면적을 현재 1만㎡ 이하에서 2만㎡ 이하로 확대한다.

공공임대주택 10% 공급 등 정부가 제시한 공공성 요건을 갖추면 분양가상한제 적용 대상에서도 제외된다. 공기업이 가로주택정비사업에 참여해 공적임대주택(공공임대주택+공공지원민간임대주택)을 20% 이상 공급하면 용적률을 높여주고 층수 제한도 7층에서 15층으로 완화된다. 

김호철 단국대학교 부동산학과 교수는 "지금 가장 큰 문제가 되는 것이 젊은층들의 주거비용이 너무 높다는 것은데 그런 의미에서 준공업지역의 오피스텔 허용, 청년주택 및 가로주택 규제 완화 등은 젊은층들의 서울 주거진입 장벽을 낮춰주는 긍정적 작용을 할 것"이라며 "준공업지역의 난개발을 재정비하면서 청년들이 원하는 곳에 주택이 공급 될 수 있도록 사업지 선정을 제대로 해야할 것"이라고 말했다.