강남·마용성에 정밀조준된 분양가상한제…형평성 문제로 '시끌'

이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 정부세종청사에서 열린 주거정책심의위원회의 의결 결과에 대해 브리핑하고 있다. [사진=김충범 기자]

지난 5개월간 말도 많고 탈도 많았던 민간택지 분양가 상한제가 6일 정부의 적용지역 지정으로 본격 시행됐다.  

이날 공개된 분양가 상한제 적용지역은 서울 강남 4구(강남·강동·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 등 27곳이다. 당초 정부의 동(洞) 단위 '핀셋 지정' 방침이 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 공급되는 일반분양분의 고분양가 책정으로 집값 상승을 현저하게 부추길 수 있는 서울 주요 지역을 정밀 조준한 것이다.

정부는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 분양가상한제 정책 보완 수단으로 사용할 예정이다. 나아가 정부는 분양가 통제 회피 현상이 확인될 경우 곧바로 추가 적용지역 지정에 나서겠다고 예고했다.

사실상 서울 전역과 수도권 등이 정부의 고분양가 통제의 사정권에 놓이게 된 셈이다. 적어도 재개발·재건축 등 정비사업지의 고분양가가 집값 상승의 원인이 되는 일은 없게 하겠다는 정부의 의지가 드러난 것이다.   
     
이에 따라 서울 등 분양 시장 과열 양상은 어느 정도 진정되고 고분양가 책정으로 인한 집값 상승 악순환 고리를 끊는 데 일정 부분 효과를 나타낼 것으로 보인다. 

하지만 분양가 책정 갈등으로 그간 유력 후보지역으로 거론됐던 경기 과천, 성남 분당 등은 정작 상한제 지정지역에서 빠져 선정 형평성 논란이 거세질 것으로 예상된다.

서울에서 비교적 집값이 비싼 지역으로 꼽히는 이촌·논현·수서·양재·우면·석촌·삼전동 등도 이번 적용 대상 지역에서 제외돼 분양가 상한제가 지역별 시세 변동에 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없다.  

◆관리처분인가 단지를 기준으로 선정··· 초기 단계인 과천, 분당 등은 제외

서울을 비롯한 투기과열지구 전역은 이미 분양가 상한제 법정 지정 요건을 충족한 상태다. 국토부 측은 이번 27곳을 선정하는 데 있어 △최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 △2017년 '8·2 부동산 대책' 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 △고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다고 밝혔다.

특히 강남 4구는 정비·일반사업이 있고 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외했다고 덧붙였다. 아울러 그 외 지역은 고분양가 책정 우려가 있는 곳들을 중심으로 선정됐다.

세부적으로 올해 9월 기준 강남구 개포동 '개포주공 1단지', 대치동 '대치쌍용 1단지', 서초구 잠원동 '반포우성', 강동구 둔촌동 '둔촌주공' 등이 상한제 사정권에 속한다.

정부는 민간택지 분양가 상한제 시행으로 분양가가 기존 시세 대비 20~30%는 물론, HUG의 심사보다도 5~10% 정도 낮아질 것으로 관측했다.

업계 역시 이번에 선정된 27개동에 대해서는 모두 선정이 충분히 예상됐던 곳들이라고 입을 모은다. 문제는 오히려 예상보다 선정 지역 수가 적다는 데 있다. 오히려 최근 분양가 상한제 선정 유력 지역으로 거론됐던 경기 과천시, 성남시 분당구 등은 제외됐다.

특히 과천시는 지난 8월 상한제 회피를 위해 후분양으로 분양방식을 전환, 3.3㎡당 4000만원 선에 가격이 책정된 단지가 등장하면서 고분양가 논란에 휩싸였던 곳이다. 무엇보다 과천시가 분양가 상한제 도입의 당위성을 제공한 유력 지역 중 한 곳인 점을 감안하면, 이번 선정에서 제외된 데 대해 이해하기 힘들다는 것이 업계 중론이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 "과천의 경우 주택가격 상승률은 높지만 전반적으로 정비사업이 관리처분인가 이전의 초기 단계에 있어 포함하지 않았다"며 "최근 상승세를 보인 서울 서대문구 등도 일정 수준의 정비사업 물량이 기준에 미치지 못했다"고 설명했다. 시세 상승보다는 관리처분인가 기준을 우선적으로 고려해 지역을 선정했다는 의미다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "상한제 지정 지역은 단기간 내 분양 시장이 안정되는 효과는 있겠지만, 이에 해당되지 않는 지역은 풍선효과가 발생해 수요층이 늘어날 가능성이 높다"며 "물론 정부가 동 단위 핀셋 지정을 강조한 만큼, 상한제가 지정되지 않은 지역의 시세 상승 시 추가 지정이 이뤄질 것이다. 하지만 장기적인 측면에서 공급이 위축될 우려가 있다"고 말했다.

익명을 요구한 한 부동산학과 교수는 "정부가 관리처분인가를 기준으로 삼은 근거가 명확하지 않다"며 "초기 단계 재건축이 시장에 미치는 파장이 크지 않다고 판단한 모양인데, 과천과 같이 시세가 급등하는 지역이라면 이것만으로도 상한제로 지정될 이유는 충분하다고 본다"고 지적했다.

국토부는 이번 지정이 1차 지정으로, 분양가 상한제가 적용되지 않은 지역이나 조정대지역에서 해제된 곳이라 해도 시장 불안 양상이 나타날 경우 신속한 추가 지정에 나서겠다고 강조했다.

김현미 국토부 장관은 "시장 불안 움직임이 감지되면 가용한 정책 수단 모두를 총동원할 것"이라며 "일부 지역의 국지적 상승이 시장 전반으로 확산되지 않도록 하겠다"고 힘줘 말했다.

◆조정대상지역 일부 해제에도 고양 삼송·남양주 다산 등은 규제 유지

국토부는 이날 주거정책심의위원회 심의를 통해 부산 수영구, 동래구, 해운대구 전역과 경기 고양시, 남양주시 일부 지역을 조정대상지역에서 해제됐다.

국토부는 이번 조정대상지역 해제와 관련, 해당 지역에서 당초 지정 시기와 비교해 주택시장의 불안 양상이 사라진 것으로 판단했다고 설명했다.

해제 대상인 고양과 남양주에서 조정대상지역 규제가 현행대로 유지된 곳도 있다. 

고양의 경우 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)가 여전히 조정대상지역 규제를 받는다. 남양주에서 다산동과 별내동도 조정대상지역으로 남는다. 

고양시 내 삼송택지지구 등은 서울 접근성이 우수하고 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호해 높은 가격수준을 유지하고 있고, 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지하기로 결정했다고 국토부는 밝혔다.

남양주시 다산동, 별내동은 서울에 인접한 다산·별내신도시가 위치한 지역으로, 최근 집값 상승세가 뚜렷해 조정대상지역을 유지한다고 국토부는 덧붙였다.