"일단 스톱" 부담금 늪에 빠진 강남 재건축...대치쌍용1·2차, 개포주공5~7단지 등 속도조절

재건축초과이익환수금이 부담으로 작용하면서 서울 주요 재건축 단지들이 사업 추진 일정을 조정하고 있다. 사진은 강남구 대치쌍용2차 아파트 전경. [사진= 아주경제DB]

재건축초과이익환수제의 영향으로 연초 서울 주요 재건축 단지들의 사업 추진에 제동이 걸렸다.

16일 부동산업계에 따르면 대치쌍용2차는 지난해 6월 현대건설을 시공사로 선정했지만 초과이익환수금이 부담으로 작용하면서 사업 연기 쪽으로 방향을 잡고 있다. 또한 옆 단지인 대치쌍용1차도 대치쌍용2차의 재건축 부담금 추정액이 나올 때까지 시공사 선정을 연기해 사업 추진이 중단된 상태다.

개포주공5~7단지와 송파 가락 상아아파트는 추진위 구성 자체를 미루면서 속도 조절에 들어갔다. 올해 아파트 공시가격이 대폭 인상될 가능성이 높아지면서 이 후 사업을 추진해서 사업 개시 시점의 집값을 최대한 높은 가격으로 잡아서 초과이익을 줄여보겠다는 것이다.

허명 부천대 부동산유통학과 교수는 "개발 부담금은 종후부동산 가격에서 종전부동산 가격을 뺀 차액이 많을수록 많이 내고 적을수록 적게 내는 구조"라며 "공시가격이 높아지면 매매차익(개발이익)이 줄어들기 때문에 재건축 단지들이 사업을 이연시킬 가능성이 높다"고 말했다.

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재건축초과이익 환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 내도록 한 제도이다. 재건축 추진위 승인일로부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 금액이 부과되며, 종료시점 가격은 현재 주변 시세를 기준으로 예상 집값 상승률을 반영해 추정하게 된다.

작년 국토교통부는 자체 시뮬레이션 결과를 토대로 해 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 부담금이 조합원당 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 달할 것으로 예상했다. 업계에서는 작년 한 해 서울 아파트 시세가 많이 상승했기 때문에 재건축 부담금 예상액이 이보다 훨씬 증가할 것으로 예상했다.

실제 KB부동산시세에 따르면 반포동 래미안퍼스티지(전용면적 85㎡)의 경우 지난해 1월 3.3㎡당 평균 시세가 5773만원에서 12월께 7192만원으로 25%가량 치솟았다. 대치 래미안 팰리스(전용면적 85㎡)도 지난해 1월 3.3㎡당 평균 시세가 5063만원에서 12월 7406만원으로 46%가량 급등했다.

업계에서는 재건축 부담금 제도를 손질해야 한다는 주장이 지속적으로 나온다. 서초구는 지난해 국토교통부에 재건축초과이익환수제 관련 5가지 개선안을 제출했다. 아울러 국회에는 재건축 정비구역 아파트를 20년 이상 보유한 사람은 재건축초과이익환수제에 따른 부담금을 면제하는 법안이 계류 중이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "재건축 추진 단지의 경우 정비사업 일정을 늦추면 결국 조합원 분담금이 늘어날 수밖에 없다"며 "단지 내부에서도 주민들의 셈법이 다양해 서로 마찰을 빚을 가능성을 배제할 수 없고, 이 경우 사업 일정이 늦춰지면서 결국 주택 수급(수요와 공급) 불안을 가중시킬 수도 있다"고 말했다.