​9·13 부동산 대책, 재건축·재개발 시장에 어떤 영향 미칠까?

[유대길 기자]

지난 13일 종합부동산세 전면 강화와 대출 규제 등을 담은 '9·13 부동산 대책'이 발표됐다. 오는 21일 추가적인 공급 대책 발표가 예정되어 있지만, 이번 대책은 근본적인 진단보다는 처방에 중점을 둔 대책이라는 평가다.

부동산 업계 전문가들은 대체로 9·13 부동산 대책을 종전의 부동산 대책을 뛰어넘는 강도 높은 대책으로 평가하면서도, 세부담이 늘고 강력한 대출 규제가 시행되면 시장에 어느 정도 영향은 있겠지만, 주택시장의 근본적인 안정을 위해서는 재건축·재개발 규제 완화 등 전향적인 공급 확대가 뒷받침돼야 한다는 단서를 달았다. 9·13 대책이 시장의 내성을 이기고 약효를 얼마나 지속할 수 있을지도 국토교통부가 21일 발표할 추가 공급 대책에 달려있다고 보는 이유다. 국토교통부는 21일 수도권에 신규 공공택지 30곳, 총 30만 가구 공급 계획을 발표할 예정이다.

9·13 대책은 재건축·재개발 시장을 직접적으로 겨냥한 것은 아니지만 지난 8·2 대책으로 서울과 경기 과천, 분당, 하남 등 투기과열지구 내 이주비 대출 한도가 40%로 줄어 이주비 대출이 어려워졌고, 이번 대책에 따른 주택 매수 동력 약화 등 전체 부동산 시장 위축 우려와 맞물려 재건축·재개발 시장에도 파급효과가 분명하다는 평가다.

특히 투기과열지구내 재건축 조합원 지위 양도 제한 조치가 사실상 매매 금지로 평가되는 상황에서 이주비 등 추가 분담금 부담 여력이 없어진 조합원이 울며 겨자 먹기로 현금청산에 나설 수 밖에 없다는 예측도 있다. 이는 속도가 중요한 재건축 시장의 변수가 될 수 있다. 현금청산은 말 그대로 조합원이 현금으로 조합원 지위를 청산해 조합 관계를 종료하고 이주하는 것을 말한다. 서울 시내 한 재건축 조합 조합장은 “기존 대출이 있어서 추가 대출이 어려운 경우 현금청산자가 늘고 있다. 조합에 좋지만은 않다”며 일률적인 대출 제한 규정이 적용된 결과라고 밝혔다.

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법무법인 정향 김예림 변호사는 “현금청산은 덜 주려는 조합과 더 받으려는 현금청산 조합원 사이에 마찰을 부를 수밖에 없고, 현금청산이 증가하면 일반분양 물량이 늘어나는데 유동적인 전체 재건축·재개발 시장 상황에 따라 때때로 분양성 악화의 원인이 되기도 한다”고 지적했다.

결국 그 동안 주택시장 이상 고온 현상의 주요 원인으로 지목되어 온 재건축·재개발 시장도 전체 시장의 상황에 영향을 받을 수 밖에 없다는 결론이다.

특히 정부가 조합원 지위 양도 제한, 5년간 재당첨 제한, 집단 대출 제한 등 일련의 규제를 적용해 온 투기과열지구 내 재건축에 비해 다소 느슨한 규제가 행해지고 있는 재개발에 대한 규제도 검토할 것으로 알려지면서, 당분간 재건축·재개발 시장을 향한 시장의 관망세는 지속될 것이라는 전망이 나오고 있다.