신탁방식 재건축 확산, 한토신·한자신 재건축 수주 1000억 훌쩍

[출처: 각 사 ]

'신탁방식 재건축'이 빠른 속도로 확산되고 있다. 재건축에 소요되는 시간과 비용을 모두 절약할 수 있기 때문이다. 

30일 신탁사 등 관련 업계에 따르면, 한국자산신탁(한자신)은 지금까지 총 12개의 재건축을 수주해, 예상보수가 1687억원에 달한다. 한자신은 여의도 지역에서만 시범·수정·광장아파트의 재건축을 수주했고, 이곳들에서 나오는 예상 보수만 800억원을 웃돈다.

신탁사 1위 업체인 한국토지신탁(한토신)은 재건축 12곳을 수주했고 예상보수는 1185억원에 달한다. 한토신은 방배삼호아파트, 흑석 11구역 재개발 등 서울을 비롯해 인천, 부산, 대전 등 전국으로 영향력을 확대하고 있다.

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KB부동산과 코람코자산신탁도 강세를 나타낸다. KB부동산은 여의도 한양아파트, 공작아파트, 대교아파트와 함께 성수동 장미아파트 등 4건을 사업시행자 방식으로 수주했다. 코람코자산신탁은 서울시 도봉 제2구역 주택재개발정비사업을 비롯해 인천, 안양시 등 다섯 곳의 재건축·재개발 현장을 수주했다.

이렇듯 수천억 원에 달하는 실적은 단 2년 만에 이뤄낸 성과다. 신탁사들의 정비사업 진출은 지난 2016년 3월 도정법 개정으로 가능해졌다. 신탁사가 정비사업에 참여하는 방식은 '신탁 대행자 방식'과 '신탁 시행자 방식' 두 가지다. 대행자 방식은 기존 조합을 대신해서 사업을 추진하는 형태라면, 시행자 방식은 조합이 없는 사업장에서 신탁사가 초기 단계부터 사업을 주도적으로 끌어가는 형태다.
 

[출처: 각 사 ]

정비사업이 신탁사들의 새로운 먹거리로 부상한 이유는 성장 가능성이 무궁무진하기 때문이다. 현 정부가 재건축 시장을 억누르고 있지만 중장기적으로 볼 때 재건축은 진행될 수밖에 없다. 실제로 국내 주택시장에서 준공 30년 이상인 아파트는 무려 109만호에 달한다. 도정법이 2016년 개정되고 2년 만에 한토신, 한자신, 코람코자산신탁, KB부동산 등 주요 신탁사들이 재건축 수주에 공을 들인 이유다.

무엇보다 신탁방식 재건축은 재건축 추진이 장기간 지지부진했던 경우, 시간과 비용을 아낄 수 있다는 점에서 매력적이다. 특히 한토신이 대전 용운 주공 재건축 사업에 성공하면서 신탁방식 재건축이 각광을 받기 시작했다. 대전 용운 주공 재건축 사업은 신탁방식으로 정비사업을 진행해 100% 분양까지 완료한 최초 사업으로, 10년간 지지부진했던 재건축 사업을 신탁방식으로 전환한 뒤 2년 만에 모든 사업을 완료했다. 또 금융기관인 신탁사는 금융당국의 감독을 받기 때문에 기존의 조합 방식에 비해 투명하게 사업이 진행된다. 

다만, 이제 막 신탁방식 재건축이 닻을 올린 만큼 넘어야 할 과제들도 많다. 현재 서울시는 서울대에 용역을 발주하고 신탁방식 정비사업을 전반적으로 점검하고 있다. 재건축 시장의 신규 플레이어인 신탁사들의 진입에 따른 리스크 등을 검토하는 것으로, 시는 표준계약서 등을 마련해 보다 공정한 환경이 될 수 있도록 유도할 방침이다.

아울러 금융위원회는 조만간 신탁사를 대상으로 한 경쟁도 평가 결과를 발표할 방침이다. 경쟁도 평가는 마무리 된 상황으로, 새로운 신탁사 진입을 눈앞에 두고 있다. 다만, 과거 사례를 보면, 새로 인가를 받은 신탁사들에는 2년간 토지신탁을 허용하지 않았었다. 신탁사 건전성도 타이트하게 조인다. 차입형토지신탁의 경우 공사비용을 잘 회수할 수 있는지 여부에 따라 건전성을 나눌 방침이다. 분양률이 그 기준이 될 것으로 보인다.