정부, 다주택자·1주택자 등 투자수요 전방위 규제

서울의 아파트 전경. [사진=남궁진웅 기자]

정부가 서울 집값을 잡기 위해 연일 파상공세를 펼치고 있다. 청와대와 범정부가 모두 나서서 순차적으로 시장을 압박하고 있다. 지난해 8·2대책을 시작으로 정부는 조정대상지역 다주택자들의 양도소득세율을 강화하거나 종부세 개편안을 통해 3주택자 이상의 세 부담을 대폭 높이며 다주택자들을 겨냥한 정책을 쏟아냈다.

하지만 집값은 잡히기는커녕 신고가를 갈아치우며, 거래는 없는데 집값이 오르는 기이한 현상이 발생했다. 그러자 강남권 등에 몰리는 '똘똘한 한 채'에 대한 수요도 억제할 필요가 있다고 판단한 정부는 1주택자도 규제 대상에 넣기로 했다. 갭투자 등 투자를 목적으로 하는 다주택자와 1주택자들을 모두 규제해 집값을 잡겠다는 의도다.

◆갭투자·단타족 투기수요 1주택자 겨냥

1주택자들을 겨냥한 규제로는 양도세율 강화와 비과세 실거주 요건 강화 그리고 장기보유특별공제 혜택 축소 등이 거론되고 있다. 양도세율을 강화하면 1∼2년 미만 단기 보유자의 양도세율이 양도차익의 40∼50% 수준으로 높아질 가능성이 크다.

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또 정부는 서울 25개 구 전역을 포함한 전국 43곳의 조정지역 내 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세 실거주 요건을 2년에서 3년으로 강화하는 방안을 검토 중이다. 

여기에 1주택자가 주택을 3년 이상 보유하면 부여하는 장기보유특별공제 혜택을 축소해 1년 8%씩, 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 양도세가 감면되도록 할 방침이다.

이를 통해 강남권 등에 몰리며 집값 상승을 부추기는 똘똘한 한 채에 대한 투기 수요를 억제하는 효과를 볼 수 있다는 게 정부의 분석이다. 

또 일시적 1가구 2주택자에 대한 양도세 면제 기간도 현행 3년에서 2년으로 줄이는 방안이 추진되고 있다. 주택을 갈아타는 사람의 기존 주택 매도 시기를 앞당겨 공급 부족에 숨통을 터주고, 갭투자를 등을 이용해 집값 상승을 부추기는 단타족들을 차단하려는 판단으로 보인다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "1주택자 양도소득세 비과세 요건이 1년 더 늘어나면 3년이 지나야 매매할 수 있으니까 아무래도 단기매매는 줄어들 것"이라고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "일시적 2주택 비과세 요건 강화는 투기적으로 악용하는 사람들에게 제약을 주고 보유 기간을 축소해서 2주택자 매물이 시장에 나오게 하겠다는 의도로 보인다"고 설명했다.

◆임대소득자 세제혜택 축소·대출규제

정부는 신규로 주택을 구입해서 임대주택을 등록할 때 일부 세제 혜택을 줄이는 방안도 검토하는 중이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난달 31일 "임대주택으로 등록하면 혜택을 주는 제도가 애초 정책 의도와 달리 투기 수요를 부추기는 부작용도 있는 것 같다"고 말했다.

문재인 정부는 다주택자의 임대사업자 등록을 활성화하기 위해 세금 감면 혜택을 부여해 왔다. 임대사업자로 등록하면 취득·재산세 감면, 임대소득세 감면 확대, 양도세 감면 확대, 건강보험료 부담 완화 등의 혜택을 받는다.

그런데 최근 다주택자들이 각종 대출규제를 피하는 수단으로 임대사업자 등록을 악용하는 모습이 나타나고 있다. 국토부에 따르면 올해 상반기 신규 임대사업 등록자는 7만4000명으로 지난해 하반기 3만7000명 대비 2배 증가했다. 김현미 장관은 세입자 주거안정 효과는 기존대로 유지하면서 투기세력 진입 틈새를 봉쇄하겠다는 의지를 보였다.

여기에 금융당국은 오는 10월부터 다주택자와 부부 합산 연 소득이 7000만원 넘는 가구는 주택금융공사의 전세보증상품을 이용할 수 없게 했다. 전세 대출이 갭투자에 악용되면서 부동산 투기를 조장한다고 판단한 금융당국이 꺼내든 추가 규제 수단이다. 주금공은 또 적격대출과 보금자리론에서도 다주택자를 배제하기로 했다. 

◆실수요자 피해··· 단기 규제 실효성 의문

집값을 잡기 위해 정부가 각종 수요억제 정책을 쏟아내면서 자칫 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 지적도 제기되고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "실수요자들도 자산 축적을 통해 성장 사다리로 올라가야 하는데 이번 규제로 그런 기회마저 사라지게 됐다"고 강조했다. 권대중 교수도 "비과세 요건을 강화하면 저소득층이 피해를 입는다"면서 "자산가들은 대출도 받지 않는다"고 말했다.

양지영 R&C 연구소장은 "지금 집값은 실수요자들이 진입할 수 있는 수준이 아니다"면서 "정부는 초반 대책에서 다주택자를 겨냥했다. 여러 채가 아니라 한 채만 갖게 만들겠다는 의도였는데, 지금처럼 되면 주택을 아예 사지 말라는 것이기 때문에 실수요자가 입는 피해가 상당히 커진다"고 했다.

계속해서 수요를 규제해 집값을 잡겠다는 정부 정책 기조가 오히려 부작용을 키울 수 있다는 목소리도 나왔다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "정부는 시장에 정부의 강력한 의지를 계속 보내려는 속내가 있다"면서 "관련법을 개정해 시행하기까지는 여러 논의가 있을 거다. 실제로 시행하기까지 조세저항도 고려해야 한다"고 했다.

심교언 교수는 "자꾸 규제만 강화하고 있는데 너무 무리하게 강공으로만 나가는 건 줄여야 한다"면서 "부동산도 계속 오를 순 없지 않나. 떨어질 시점이 올 때 이런 규제의 영향으로 크게 하락할 수 있다"고 강조했다. 이어 "규제를 강화하다 보니 내성이 생겨 정부 정책 실효성이 떨어지고 있다"고 덧붙였다.