[김충범 기자의 부동산 따라잡기] '주택채권입찰제' 도입 신중해야

추석을 포함해 최장 10일에 달했던 '황금연휴'가 끝났습니다. 이달 내로 정부의 부동산 규제책이 보다 확실한 윤곽을 드러내는 만큼, 부동산 시장 역시 연휴 이후 한층 분주한 움직임을 보일 것 같습니다.

무엇보다 정부는 분양가 안정 차원에서 내달 초 무렵부터 민간 아파트에도 분양가상한제를 적용할 예정이어서 많은 수요층의 관심이 집중되고 있죠. 분양가상한제와 함께 자주 언급되는 용어가 있는데요 바로 '주택채권입찰제'입니다.

주택채권입찰제란 분양 아파트와 주변 단지 간의 시세 차익이 많이 날 때 정부가 분양받는 사람에게 국민주택채권을 매입하도록 해 시세 차익의 일부를 국고로 환수하는 제도를 의미합니다.

예컨대 한 지역의 아파트 시세가 9억원이라고 칩시다. 그런데 새 아파트의 분양가가 8억원일 경우 어떻게 될까요? 당연히 새 아파트에 청약이 몰리겠죠. 1억원의 차익을 기대할 수 있기 때문입니다.

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그런데 주택채권입찰제가 적용되면 수요층은 채권금액까지 반드시 감안해야 합니다. A라는 청약자가 채권금액을 1억원, B라는 청약자가 1억1000만원을 써내면 1000만원을 더 써낸 B가 당첨되는 것이죠.

쉽게 말해 분양가 차액의 수익을 국가가 채권으로 회수하는 제도라 할 수 있습니다. "분양받고 싶은 자는 채권을 사라"는 개념인 것이죠.

주택채권입찰제는 지난 2006년 2월 도입된 바 있습니다. 당시 전용면적 85㎡(25.7평)를 초과하는 분양가상한제 적용 단지에 시행됐는데, 2006년 수도권 판교신도시와 이듬해 고양시 일산2지구 '휴먼시아'가 그 대상이었죠. 당시 수요층은 분양가 외에 제2종 국민주택채권을 추가로 매입해야만 했습니다.

하지만 이 제도는 지난 2008년 글로벌 금융위기 여파로 주택가격이 크게 내려가면서 사실상 필요 없는 제도로 전락했습니다. 분양가와 주변 시세와의 갭이 크게 좁혀졌기 때문이죠. 이후 2013년 5월 청약 규제 완화 정책으로 완전 폐지되기에 이릅니다.

사실 채권입찰제는 정부가 고심한 흔적을 엿볼 수 있는 부동산 제도 중 하나입니다. 무엇보다 주택 분양 후 과도한 웃돈 형성에 따른 투기세력 발생을 방지하는 데 도움을 주고, 환수된 개발이익을 서민주택 등에 활용할 수 있다는 점에서 의미가 있는 제도이기도 하죠.

하지만 이 제도가 적용될 경우 주택업체들이 채권액만큼 분양가를 인상할 가능성이 높습니다. 또 수요층 입장에서는 채권을 별도로 매입하는 데 상당한 자금력을 필요로 해 부담이 늘어나게 됩니다. 사유재산 침해 문제도 발생할 수 있고요.

정부가 주택시장 안정도 중요하지만 '명암'이 뚜렷한 주택채권입찰제에 대해서는 보다 신중히 검토했으면 하는 바람입니다.