[김충범 기자의 부동산 따라잡기] '전세가율' 보면 주택시장 흐름이 보인다

최근 날씨가 아침, 저녁으로 꽤 선선해졌습니다. 가을에 진입한 것이죠.

부동산 시장에 있어서도 가을이라는 날씨는 상당한 의미를 지닙니다. 보통 전세시장의 성수기로 일컬어지는 시즌이 바로 가을이기 때문입니다. 가을철이 되면 학군수요, 직장인 및 신혼부부들이 모두 바삐 움직입니다.

때문에 가을철이 되면 유독 오르내리는 용어가 있습니다. 바로 주택 매매가격 대비 전세가격 비율을 뜻하는 '전세가율'입니다.

예컨대 매매가격이 3억원인 아파트가 있는데 전세가격이 2억1000만원일 경우 전세가율은 70%가 됩니다.

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KB국민은행 부동산 시세에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율이 앞선 사례와 비슷한 수준인 71.4%를 기록했는데, 이는 지난 2년래 가장 낮은 수치입니다.

이를 통해 올해는 예년보다는 비교적 전세시장이 잠잠하다는 평이 나오고 있죠. 물론 본격적인 성수기 시즌인 이달이 지나봐야 확실한 윤곽이 나오겠지만 아직까지는 예상 밖으로 전세가율이 높지는 않은 상황입니다.

전세가율은 전체 전세시장의 맥락을 가늠할 수 있는 지표로 기능한다는 점에서 매우 큰 의미를 지닙니다. 전세가율이 높다는 것은 곧 전세가격과 매매가격의 간극이 그만큼 좁다는 것을 뜻하고, 낮다면 그 반대이기 때문이죠.

특히 부동산 고수들은 전세가율을 통해 전세는 물론 전체 주택시장의 과열 흐름까지 꿰뚫기도 합니다. 전세가율에 가수요와 실수요 비중 정보가 어느 정도 드러나기 때문이죠.

통상적으로 전세가율이 80~90% 수준일 경우 전세시장이 과열됐다고 판단할 수 있습니다. 이 경우 전세를 끼고 집을 사는 소위 '갭투자'가 성행할 확률도 상당히 높죠. 지속적인 전세가격 상승으로 매매가격이 후행해서 오르기도 합니다.

하지만 반대로 전세가율이 50~60% 수준에 불과하다면 주택의 실거주 가치가 하락해 시장이 어느 정도 냉각기에 접어들었다고 볼 수 있습니다.

전세가율이 금리의 영향을 받는다는 점도 기억해 두시면 좋습니다. 일반적으로 금리가 오르면 전세가율이 낮아지고, 내리면 전세가율은 오르는 경우가 많습니다.

물론 시장이 항상 이런 패턴으로 움직이지는 않습니다. 부동산 시장을 정확하게 파악하기 위해서는 복합적 요인을 분석해봐야 하죠.

하지만 앞으로 부동산 시장의 흐름을 대략적으로 파악하고 싶다면 바로 이 전세가율을 유심히 살펴보는 것도 큰 도움이 될 것 같네요. 계산이 쉬운 것에 비해 많은 정보가 담겨 있기 때문이죠.