[김충범 기자의 부동산 따라잡기]시행사·시공사·신탁사…알쏭달쏭한 부동산 용어들

아파트 분양을 받을 때 모집공고를 유심히 살펴보면 시행사, 시공사, 신탁사 등의 용어가 자주 등장합니다.

용어들이 비슷비슷하지만 정작 이에 대해 자세히 모르는 사례도 꽤 많죠. 하지만 시행사, 시공사, 신탁사는 부동산 개발 업계에 있어 필수적으로 숙지해야 할 '기본기'와도 같은 용어들입니다. 이에 대한 개념이 확실히 잡혀 있지 않다면 분양 정보를 제대로 파악할 수 없기 때문입니다.

먼저 시행사란 부동산 개발 사업을 하는 데 있어 실질적으로 사업을 운영하는 주체를 의미합니다. 쉽게 말해 부동산 사업을 직접 추진하는 주체이죠.

아파트를 예로 든다면 민간 사업자일 경우 사업장의 부동산개발회사, 재건축일 경우 재건축조합이 시행사가 됩니다. 시행사는 분양 장소·규모에 대해 계획을 세우고, 자금을 끌어들여 토지를 사들이기도 합니다. 물론 건축 사업을 통한 수익도 시행사의 몫입니다.

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한편 시공사는 앞서 설명한 시행사로부터 발주를 받고 단순 공사만을 진행하는 곳을 뜻합니다. 때문에 시공사는 주택건설사업자로 등록된 업체여야 하며, 설계된 도면에 따라 현장에서 직접적 공사를 실시해 이윤을 획득합니다.

흔히 분양 기사에 나오는 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 대림산업 등은 모두 시공사로 봐도 좋습니다. 역으로 시행사의 경우 대중에게 이름이 생소한 사례가 많죠. 물론 시행사와 시공사 역할을 같은 건설회사가 도맡는 경우도 있습니다.

사실 아파트를 분양받는 수요층의 경우 시공사의 브랜드에만 관심을 기울이는 경우가 많은데, 시행사에 대해서도 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 사업의 실질적 주체가 시행사이기 때문에, 시행사가 부실할 경우 최종 피해는 고객에게 돌아가기 때문이죠. 이 같은 불상사를 방지하기 위해서는 시행사의 재정 상태에 대해 늘 모니터링하는 습관을 들이는 것이 좋지요.

그렇다면 신탁사는 뭘까요? 신탁사는 부동산 건설에 필요한 자금을 관리하고 보증을 서주는 회사를 뜻합니다. 신탁사는 시행사와 시공사의 중간 입장에서 자금을 관리하고 공사비를 산정하는 역할을 하죠.

특히 일부 사업장의 경우 신용도가 낮은 시행사를 대신해 분양금 등의 수익까지 도맡아 관리하는 신탁사도 종종 있습니다. 계약자 입장에서는 나름의 안전장치가 마련되는 셈입니다.

시행사, 시공사, 신탁사는 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 분양 모집 공고문을 볼 때 이들 용어를 정확히 익히기만 해도 사업장 분양 정보를 더욱 깊이 있게 파악할 수 있습니다.