[아주동영상] 대출규제에 초과이익환수까지 리스크 '업(up)'…강남 재건축 투자 매력 '다운(down)'

서울 용산구 이촌동 일대 '래미안 첼리투스' 전경. [사진=김충범 기자]

아주경제 김충범·최수연 기자 =  최근 지역별 기존 랜드마크 아파트 단지에 부유층의 투자수요가 몰리는 건 랜드마크 고유의 가치 때문이기도 하지만 강남권 재건축 단지에 대한 관망세가 한몫하고 있다는 게 전문가들의 공통된 견해다.

재건축 단지를 장기적인 관점에서 사자니 초과이익환수제 대상이 되거나 다음 정권의 규제 대상이 될 가능성이 크고, 재건축 일반 분양에 청약을 하자니 대출규제 등 걸림돌이 많기 때문이다. 부자들이 재건축에 대한 투자를 잠시 보류하고 실수요를 중심으로 랜드마크 아파트에 관심을 돌리고 있다는 것이다.   

10일 부동산114의 분석 자료에 따르면 서울 재건축아파트값 주간 변동률은 △3월 3일 0.14% △10일 0.11% △17일 0.16% △24일 0.12% △31일 0.04% △4월 7일 0.08%를 기록했다.

비록 꾸준히 오름세가 이어졌지만 작년 비슷한 시기인 △3월 11일 0.11% △18일 0.10% △25일 0.03% △4월 1일 0.14% △8일 0.54% △15일 0.49% △22일 0.33% △29일 0.31% 등 봄 무렵에 급등세를 기록한 것과는 사뭇 차이가 난다.

최근 재건축 시장이 좀처럼 탄력을 받지 못하는 것은 시중 금리인상에 따른 대출규제가 본격화되고 있고, 내년 재건축 초과이익환수제가 부활을 앞두고 있기 때문인 것으로 풀이된다.

재건축 초과이익환수제가 유예되지 않을 경우 재건축 아파트의 사업성이 떨어져 투자자들이 진입을 주저할 수밖에 없다.

게다가 차기 정권이 재건축을 중심으로 한 부동산 시장 규제 강화에 나설 것으로 전망되는 점도 한몫한다. 시장 안정화를 위해 정부가 투자수요가 가장 많이 형성되는 주택군인 재건축부터 손질에 나설 가능성이 높기 때문이다.

때문에 최근 랜드마크 단지는 이에 따른 반사이익을 톡톡히 입고 있다. 서초, 용산, 성동 등지에 입지한 이들 랜드마크 단지는 초고층으로 지어지는 만큼 대개 브랜드 건설사가 시공에 나서는 경우가 많다. 또 뛰어난 교통여건 및 인프라를 갖춘 곳에 입지해 있고 녹지공간도 풍부해 주거환경도 우수하다.

특히 초고층으로 구성된 랜드마크 단지는 대체로 한강변에 위치해 있어 고소득 수요층을 어렵지 않게 흡수하고 있다. 실제로 서초구 반포동 '아크로리버파크', 용산구 이촌동' 래미안 첼리투스' 및 성동구 성수동의 '서울숲 트리마제' 등은 모두 한강변을 끼고 있는 공통점이 있다.

랜드마크 단지 내에서도 한강변 조망 여부에 따라 가격이 크게 갈리고 있다. '아크로리버파크' 전용면적 84㎡의 경우 시세가 18억원 선에 형성돼 있는데, 한강 조망이 가능한 매물은 22억원으로 4억원가량의 한강 프리미엄이 붙는다.

또 '래미안 첼리투스' 전용 124㎡는 강 조망이 확보된 물건은 25억원, 그러지 않은 경우 20억원 정도로 무려 5억원가량 차이가 난다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "최근 들어 충분한 자산규모를 갖춘 부유층은 한강 조망에 도심과 가까운 입지의 단지를 선호하는 경향이 있다"며 "최근 서초, 용산, 성동 등을 중심으로 고급 아파트가 들어서는 것도 이 같은 맥락에서 비롯된 것"이라고 분석했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "지역 랜드마크 단지가 고급화 전략을 통해 수요층을 공략하고 있다 보니 충분히 강남권 부유층을 흡수할 여력이 있는 것은 사실"이라며 "하지만 랜드마크 단지와 재건축의 주 수요층은 다소 다르다. 랜드마크 단지가 실거주에 기반한 중장년층 위주의 수요가 주류를 이룬다면, 재건축은 확실히 투자수요의 비중이 높다. 투자 시 이를 유념할 필요가 있다"고 말했다.