[2016 부동산포럼] 김태섭 주산연 연구실장 "준공공임대 등 제도권 민간임대 공급 늘려야"

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장이 23일 서울 여의도 국회 본관에서 열린 '2016 아주경제 부동산포럼'에서 '민간임대시장 현황과 활성화 방안'을 주제로 발표하고 있다. [사진=남궁진웅 기자]

아주경제 노경조 기자 = "중산층 이상의 임차인뿐 아니라 보편적인 임차인을 위한 역할을 해야할 시기가 도래했다. 준공공임대주택 등 기존 한계를 보완한 제도권 민간임대주택 공급 확대가 필요하다."

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 23일 서울 여의도 국회 본관에서 열린 '2016 아주경제 부동산정책포럼'의 주제 발표에서 "임차인과 임대인의 삶의 질이 앞으로 양극화될 것"이라며 이 같이 말했다.

'민간 임대시장 현황과 활성화 방안' 자료에 따르면 올해 1~5월 주택가격 상승률은 0.09%로 전년 동기(1.41%)의 6.4%에 불과하다. 거래량(1~4월)도 28만5781건으로 전년 동기 대비 73.2% 수준이다. 주택시장이 과열 양상을 보였던 지난해와 비교하면 매매시장은 비교적 안정적인 셈이다.

반면 전세시장은 전국 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 74.1%로 높은 상태다. 이에 월세 비중은 2012년 50%를 돌파한 이후 증가 추세다. 전월세전환이율과 정기예금금리 격차가 전국 기준 5.25%로 커 월세로의 전환 유인은 여전하다.

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김 연구실장은 "자가·전세 비중이 줄면서 연령대별로 특히 20대 가구의 주거 환경이 곤란해졌다"며 "(20대 점유형태는) 2008년 대비 2014년 전세가구가 35%에서 20.5%로 감소하고, 보증부월세는 48.3%에서 60.1%로 늘었다"고 말했다.

애매한 부분은 '주택 수'라는 지적이다. 지난해 말 기준 제도권 임대주택 재고는 193만7762가구로, 시장점유율 22.3%를 차지한다. 나머지 77.5%는 비제도권 민간임대시장에 의존하고 있다.

그는 "전체 주택 재고가 어느 정도인지 정확한 수치를 알 수 없고, 추정가구 수 대비 제도권 민간임대주택은 68만224가구로 전체의 7.8%에 불과하다"며 "비제도권 민간임대시장에 과다하게 의존할 경우 임대료가 급증하면 속수무책일 수밖에 없다"고 강조했다.

즉 전세가율이 급등하면 전세가구의 주거비가 증가하고, 월세가구도 전세에서 전환한 경우 가격 연동으로 부담이 늘게 된다는 설명이다. 게다가 준공공임대사업자를 포함한 민간임대사업자 수도 늘고 있어 정부가 관리하는 제도권 민간임대가 활성화돼야 한다는 분석이다.

김태섭 연구실장은 "서민 주거 불안을 잠재우고 공공역할의 한계를 보완할 필요가 있다"며 "장기적으로 안정적인 제도권 민간임대의 공급 확대가 요구된다"고 말했다.

이와 관련한 민간임대법은 지난해 말부터 시행됐다. 기업형 임대주택(뉴스테이)과 일반형 임대주택으로 나뉜다. 이 중 뉴스테이는 6분위(중산층) 이상인 사람만 살 수 있게 공급되고 있어 수혜 계층이 편중될 수 있다는 판단이다.

준공공임대주택 활성화의 부진도 문제로 꼽았다. 그는 "준공공임대주택가 늘어나고 있는 것처럼 보이지만 절대적인 비중은 0.4%로 여전히 작다"며 "뉴스테이 도입 이후 준공공임대의 명칭과 정책적 의미가 퇴색되고 있다"고 말했다. 또 신축 아파트 위주로 공급하다보니 고비용 위주의 민간임대 공급 가능성이 내재돼 있다는 설명이다.

이 같은 문제를 해결하기 위해서는 "다양한 유형과 임대료의 임대주택이 필요하고, 서민주거복지 차원에서 선택형 민간임대주택을 도입해야 한다"고 제안했다.

현재 뉴스테이의 문제점을 보완하는 관점에서 정부가 뉴스테이나 준공공임대·장기임대의 경우 민간임대사업자의 선택 폭을 넓히는 등 인센티브를 제공해야 한다는 의견이다. 민간을 활용한 집주인 리모델링 등이 여기에 해당한다.

김 연구실장은 "공공지원 뉴스테이나 준공공임대 등 선택형 임대주택 도입에는 중·장기적 검토가 필요하다"고 말했다. 제도권에 있지만 활용되지 않고 있는 단독주택 뉴스테이도 조세 지원 등을 통해 활성화할 필요가 있다는 입장이다.

이밖에 표준건축비를 현실화하고 민간임대주택 총량을 확대, 공공택지의 민간임대주택 용지 배분 문제 등을 해결해야 한다고 주장했다.

그는 "무엇보다 준공공임대주택에 대한 정보의 홍보가 부족하다"며 "정부의 보편적 임차인을 위한 역할을 기대한다"고 마무리했다.