[박철민의 토지잠망경]부동산 침체기에 부각되는 틈새시장

박철민 대정하우징 대표

경기 침체를 대비해 기업들이 현금을 모으고 있다고 한다. 하지만 이런 침체기 속에도 하락하는 것이 대세지만 상승하는 것도 있을 것이다. 보통 사람들은 이제 부동산으로 돈을 벌 수 있는 시대는 지났다고 생각하는 사람들이 많아 졌다. 그렇다고 주식으로 돈을 번다는 것은 더욱 어렵다.

그동안 부동산은 단순 보유가치로 차익을 얻을 수 있는 가장 좋은 투자 수단으로 활용돼 왔다. 이제는 저금리보다 못한 부동산이 수 없이 많아져서 투자하기가 어렵게 된 실물 경제의 핵심이다. 이것은 마치 펀드를 운영하는 사람과 편드에 투자하는 사람이 따로 있는 것처럼, 부동산 시장에 일반인이 투기를 목적으로 뛰어들 시대는 지났다는 이야기가 들려온 것이 현실이다.

이제 부동산 투자도 전문가들의 영역으로 넘겨야할 때가 온 것이다. 전반적인 하락세를 막을 수는 없을 것이기 때문이다. 일반인 보다는 전문가들이 하락장 속에서도 이익을 내는 사람들 많을 것이라고 생각이 들지 않는가?

그동안 돈의 가치가 떨어지면 부동산 가치는 상승했었다. 대부분 사람들은 주택을 투자의 대상으로 관심을 집중시켜왔다. 주택은 사람이 살아가는데 필수 조건으로 소유욕구가 강한 상품이기 때문이다. 그렇지만 부동산 상품에도 토지, 상가, 빌딩, 오피스 등 여러 가지 상품들이 있다. 사람들은 일반 적으로 한번 투자해본 경험이 있는 분야에 투자를 집중해 왔다.

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그런데 이제는 우리나라도 초저금리 시대에 접어들면서 현재 금리보다 높은 운영수익을 연계한 다양한 부동산에 관심이 높아져가는 추세에 따라 도시부동산을 비롯 농산어촌의 생산, 유통의 운영수익과 의료, 문화 분야사업 등에서도 다양한 틈새시장에서도 수익이 발생한다.

잃어버린 20년을 경험한 일본의 사례를 살펴보자. 현재 일본은 양적완화로 돈의 가치가 하락하고 있다. 2015년에는 150엔까지 하락 할 것으로 엔저를 전망하는 경제학자들이 많다. 그런데도 도쿄 증권 거래소 주택 가격 지수의 값은 도쿄, 가나가와 지역은 약간 상승한 반면 그 외 지역은 하락하고 있다는 것이다.

왜 그럴까. 일본에는 빈 집이 800만 가구나 되고 수도인 도쿄에도 빈집이 8만 가구나 된다는 것이다. 인구 감소, 고령화 사회, 저성장 사화의 구조적 변화 등 새로운 트랜드에 적응하지 못해서다. 요즈음 일본에서는 돈 많은 사람 보다 지식이 많은 사람들이 대우를 받는다는 사실은 그만큼 지식의 힘이 커졌다는 것이며 지식이 돈이 된다는 증거다.

현재 일본의 국가 부채는 1년 GDP의 245%나 된다. 몇년전 그리스와 스페인과 같은 나라는, 국가 부채가 130~150% 정도였는데도, 국가 부도에 시달렸다. 그럼에도 불구하고 일본 정부가 아직도 부도가 나지 않는 이유는 외국에서 돈을 빌리지 않고 대부분의 국채를 일본 국민들이 사주기 때문이다.

현재 한국 정부의 공공부채는 얼마일까? 정부의 부채는 일본과는 달리 대부분 외국에서 차입한 부채라서 문제가 커진다는 것이다. 미국 금리가 1% 오르면 한국도 경제의 흐름과는 무관하게 1%올릴 수밖에 없다는 현실이다. 한국은 공공부분과 정부의 부채 규모가 1000조원이다. 정부, 기업, 가계 부채규모 합계가 4500조원이라 한다. 금리가 1%오르면 이자만 45조나 된다.

미국은 경제가 호황기에 들어서 성장률이 3.9%로 상향되고 실업률이 5.8%로 떨어질 것이라 한다. 2015년 하반기에는 금리인상 할 것이라는 전망이다. 미국의 금리인상이 시작되고 불운하게도 한국은 15-65세 생산 가능인구가 감소세로 접어들기 시작하는 시점이다. 세계1위의 저출산과 고령사회 11%를 넘어 고령화 사회 14%를 진입하고 있다. 그런데 65세이상 고령자 10명중 6.5명이 연 1000만원 미만의 극빈곤층이다.

또한 젊은이들은 주거, 고용, 노후가 불안한 시대를 걱정하며 결혼을 하지 않고 혼자 살려고 하는 사람들이 증가하고 있다. 이런 상황을 종합해 보면 현재 한국은 위기의 시대에 진입하고 진행중에 있는 것이 아닐까?

5년 전 미래학자 최윤식 박사는 2015년 경이 되면 언론에 가장 많이 등장하는 이슈는 베이비붐 세대의 몰락이 될 것이라고 말해왔다. 그의 미래예측은 아직 시점이 도래하지 않은 것들을 제외하곤 모두 적중했다는 것이다. 그는 유일한 해법은 미리 파악하고 대비하는 것이라 했다. 그렇지만 한국의 최악은 사람들이 서서히 몰락해 가는 상황에 적응한 나머지 이제 위기감조차 잘 느끼지 못하게 됐다는 것이다.

복잡 경제 시대에서 세계경제 흐름이 가정 경제에 미치는 영향이 크게 미치는 시대에 어떻게 해야 될까? 부동산과 금융 결합시대에 바로 자본의 운영수익을 다양한 부동산 틈새시장에서 답을 찾아야 한다. 유일한 해법은 미리 파악하고 대비하는 것이라는 미래학자 최윤식 박사의 말이 더욱 절실히 와 닿는 이유다.

박철민 대정하우징 대표